A tributação de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios é um tema relevante para empresas que atuam no setor imobiliário ou que possuem imóveis destinados à locação. A Receita Federal do Brasil (RFB) recentemente esclareceu este assunto por meio de uma importante Solução de Consulta.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SC DISIT/SRRF10 nº 10005, de 17 de abril de 2019
Data de publicação: 17/04/2019
Órgão emissor: Disit da 10ª Região Fiscal
Contexto da Solução de Consulta
A discussão sobre a tributação de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios ganhou novos contornos após a publicação da Lei nº 11.941/2009, que alterou significativamente a base de cálculo dessas contribuições no regime cumulativo. Esta Solução de Consulta vem justamente para esclarecer como essa tributação deve ser aplicada.
Antes da Lei nº 11.941/2009, havia controvérsias sobre a amplitude do conceito de receita bruta para fins de PIS/COFINS. Com as alterações promovidas, ficou estabelecido que a base de cálculo dessas contribuições seria restrita ao faturamento, entendido como a receita bruta descrita no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977.
Base Legal para Incidência
A Solução de Consulta fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 9.718/1998, artigos 2º e 3º, caput
- Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12
- Lei nº 12.973/2014, art. 2º
- Lei nº 9.715/1998, arts. 2º, I, e 3º (específico para PIS/Pasep)
Com base nessa legislação, a RFB esclarece que, a partir de 28 de maio de 2009 (data de publicação da Lei nº 11.941/2009), a base de cálculo da COFINS e da Contribuição para o PIS/Pasep no regime cumulativo ficou restrita ao faturamento auferido pela pessoa jurídica.
Entendimento sobre Receitas de Locação de Imóveis Próprios
O ponto central da tributação de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios é a definição do conceito de receita bruta tributável. Segundo a Receita Federal:
- A receita bruta sujeita ao PIS/COFINS no regime cumulativo compreende as receitas oriundas do exercício de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica.
- Não se limita apenas às receitas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.
- As receitas de locação de imóveis próprios integram a base de cálculo dessas contribuições, mesmo que essa atividade não esteja formalizada no contrato social da empresa.
Este último ponto é especialmente relevante: a ausência de menção à atividade de locação no objeto social da empresa não afasta a tributação, desde que as receitas sejam auferidas no exercício de atividade empresarial.
Vinculação a Outras Soluções de Consulta
A Solução de Consulta analisada está vinculada a entendimentos anteriores da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), especificamente:
- Solução de Consulta Cosit nº 84/2016
- Solução de Consulta Cosit nº 93/2017
- Solução de Consulta Cosit nº 516/2017
Essa vinculação reforça que o entendimento sobre a tributação de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios está consolidado no âmbito da Receita Federal.
Impactos Práticos para as Empresas
Para as empresas que auferem receitas de locação de imóveis próprios, esta Solução de Consulta traz importantes consequências:
- Obrigatoriedade de inclusão: Essas receitas devem obrigatoriamente compor a base de cálculo do PIS/COFINS no regime cumulativo.
- Independência do objeto social: Mesmo que a atividade de locação não conste no contrato social, as receitas estão sujeitas à tributação.
- Aplicação das alíquotas: Incidem as alíquotas de 0,65% (PIS) e 3% (COFINS) no regime cumulativo sobre essas receitas.
- Retroatividade: O entendimento é aplicável desde 28/05/2009, podendo gerar consequências para empresas que não tributaram essas receitas no passado.
É importante ressaltar que este entendimento se aplica exclusivamente ao regime cumulativo. Para empresas optantes pelo regime não-cumulativo, o tratamento tributário das receitas de locação de imóveis próprios segue regras específicas.
Análise Comparativa com Situações Anteriores
Antes da Lei nº 11.941/2009, havia discussão sobre a amplitude da base de cálculo do PIS/COFINS, especialmente em relação às receitas que não decorriam diretamente da atividade-fim da empresa. Com a nova redação dada aos artigos 2º e 3º da Lei nº 9.718/1998, o entendimento foi consolidado no sentido de que todas as receitas empresariais compõem a base de cálculo dessas contribuições.
Vale destacar que, no caso específico de receitas de locação de imóveis por pessoas jurídicas dedicadas exclusivamente a essa atividade, houve ampla discussão judicial sobre a incidência dessas contribuições. Contudo, a Solução de Consulta DISIT/SRRF10 nº 10005/2019 reafirma que essas receitas estão sujeitas à tributação de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios, desde que auferidas no contexto de uma atividade empresarial.
Considerações Finais
A Solução de Consulta analisada traz uma importante orientação para as empresas que possuem receitas de locação de imóveis próprios, deixando claro que, no regime cumulativo, essas receitas compõem a base de cálculo do PIS/COFINS.
As empresas devem estar atentas a esse entendimento ao realizar o cálculo dessas contribuições, evitando questionamentos por parte do Fisco e possíveis autuações. É fundamental que a contabilidade fiscal esteja alinhada com esse posicionamento, garantindo o correto tratamento tributário dessas receitas.
Esse entendimento reforça a necessidade de uma análise detalhada de todas as receitas auferidas pela pessoa jurídica para a correta apuração do PIS/COFINS no regime cumulativo, não se limitando apenas àquelas decorrentes da atividade principal descrita no objeto social.
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