A Isenção de Imposto de Renda na venda e recompra de imóvel residencial é um benefício fiscal que permite ao contribuinte pessoa física evitar a tributação sobre o ganho de capital obtido na alienação de um bem imóvel, desde que sejam cumpridos determinados requisitos legais. Conforme a Solução de Consulta nº 134 – Cosit, publicada em 14 de setembro de 2021, a Receita Federal esclareceu importantes aspectos sobre este benefício, especialmente no caso de recompra do mesmo imóvel.
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 134 – Cosit
- Data de publicação: 14 de setembro de 2021
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
Contexto da Consulta
A consulta foi motivada por uma pessoa física que planejava vender um apartamento para um parente com a intenção de recomprar o mesmo imóvel dentro do prazo legal de 180 dias. O objetivo declarado do contribuinte era “levantar caixa neste período de pandemia”, utilizando o imóvel como forma de obtenção temporária de recursos.
A dúvida central apresentada foi: caso o contribuinte realize a recompra do mesmo imóvel em até 180 dias, como ficaria a isenção do ganho de capital prevista na legislação?
Base Legal
A isenção do Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais está prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, e foi regulamentada pelo artigo 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005.
De acordo com essa legislação, fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no país.
Entendimento da Receita Federal
Na Solução de Consulta nº 134, a Receita Federal esclareceu que o fato de o contribuinte recomprar o mesmo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias não descaracteriza a condição imposta pela lei de aplicação do produto da venda na aquisição de imóvel residencial.
Para a Isenção de Imposto de Renda na venda e recompra de imóvel residencial ser válida, é necessário que:
- A recompra seja materializada em documentos hábeis e idôneos;
- Seja comprovada a efetiva aquisição do imóvel;
- O alienante não tenha se beneficiado da mesma isenção nos últimos cinco anos.
Contrato com Cláusula de Retrovenda
A Receita Federal também abordou a possibilidade de a operação ser realizada por meio de um contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda, prevista no artigo 505 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que estabelece:
“O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
De acordo com a Solução de Consulta, este tipo de contrato também pode ser utilizado para fins da Isenção de Imposto de Renda na venda e recompra de imóvel residencial, desde que sejam atendidos os requisitos legais.
Requisitos para a Isenção
Para usufruir da isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial, o contribuinte deve observar os seguintes requisitos:
- As operações devem envolver a alienação de imóvel residencial e a aquisição de outro imóvel residencial;
- O produto da venda deve ser aplicado na aquisição de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias;
- A aquisição deve ser feita em nome do mesmo alienante;
- O contribuinte não pode ter se beneficiado da mesma isenção nos últimos cinco anos;
- O imóvel adquirido deve estar localizado no Brasil.
Importante ressaltar que a isenção não se aplica nas seguintes situações:
- Venda de imóvel residencial para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
- Venda ou aquisição apenas de terreno;
- Aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
Procedimentos Práticos
Quando da operação de alienação, o contribuinte que pretende utilizar a Isenção de Imposto de Renda na venda e recompra de imóvel residencial deve:
- Formalizar a operação por meio de contrato de compra e venda, acompanhado de documentos hábeis e idôneos;
- Preencher o Demonstrativo de Apuração de Ganho de Capital indicando a pretensão de adquirir imóvel residencial no prazo de 180 dias;
- Realizar a aquisição do novo imóvel residencial (ou a recompra do mesmo) dentro do prazo legal;
- Comprovar a efetiva aplicação do produto da venda na aquisição do novo imóvel.
Caso o contribuinte não exerça o direito de recompra dentro do prazo de 180 dias, o imposto sobre o ganho de capital deverá ser recolhido com os acréscimos legais previstos no § 4º do art. 39 da Lei nº 11.196/2005, que incluem juros de mora e multa.
Aplicação Parcial do Produto da Venda
Se o contribuinte aplicar apenas parte do produto da venda na aquisição de imóvel residencial, a isenção será proporcional ao valor aplicado. A parcela não aplicada ficará sujeita à tributação normal do Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Operações a Prazo
A legislação também prevê regras específicas para operações realizadas a prazo. Nestes casos, a isenção se aplica:
- Nas vendas a prestação e aquisições à vista: à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias;
- Nas vendas à vista e aquisições a prestação: aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias;
- Nas vendas e aquisições a prestação: à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 dias.
Conclusão
A Isenção de Imposto de Renda na venda e recompra de imóvel residencial é um benefício fiscal importante que pode ser utilizado pelos contribuintes pessoas físicas para evitar a tributação sobre o ganho de capital na alienação de imóveis residenciais.
Conforme esclarecido pela Solução de Consulta nº 134 – Cosit, o fato de o contribuinte recomprar o mesmo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias não descaracteriza a condição imposta pela lei, desde que a recompra seja devidamente formalizada e comprovada.
Este entendimento aplica-se inclusive aos contratos de compra e venda com cláusula de retrovenda, proporcionando maior segurança jurídica para os contribuintes que pretendem realizar este tipo de operação.
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