Comissão de Corretagem não é Dedutível da Receita Bruta em Atividades Imobiliárias

A comissão de corretagem não é dedutível da receita bruta em operações imobiliárias para fins de apuração de tributos federais. Este entendimento foi recentemente confirmado pela Receita Federal do Brasil (RFB) através da Solução de Consulta nº 75 da Coordenação-Geral de Tributação (COSIT), publicada em 3 de abril de 2024.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 75/2024 – COSIT
Data de publicação: 3 de abril de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Contextualização da Consulta

A consulta foi formulada por uma empresa do setor de construção civil optante pelo regime de lucro presumido. A consulente questionou se poderia deduzir de sua receita bruta os valores referentes a comissões de corretagem pagas diretamente em sua conta corrente, mas posteriormente repassadas aos corretores de imóveis.

No questionamento, a empresa argumentou que os valores da comissão apenas transitariam por sua conta, sendo imediatamente repassados aos corretores. Além disso, afirmou que em seus contratos constava expressamente que os valores referentes à comissão pertenciam aos corretores.

Entendimento da Receita Federal

A Receita Federal analisou a questão sob a perspectiva do conceito de receita bruta estabelecido no artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, com redação dada pela Lei nº 12.973, de 2014, que define como receita bruta “o produto da venda de bens nas operações de conta própria”.

A autoridade fiscal concluiu que os valores recebidos com a venda de imóveis próprios, realizadas ou não por meio de corretores, constituem-se integralmente como produto da venda de bens em operações de conta própria, devendo ser computados integralmente como receita bruta.

Na fundamentação, foi destacado que a comissão de corretagem não é dedutível da receita bruta, pois representa despesa incorrida para a consecução do objeto social da empresa, e não há, na legislação tributária, autorização para exclusão desses valores da base de cálculo dos tributos federais.

Tributos Afetados

A decisão da Receita Federal impacta diretamente os seguintes tributos:

• Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)
• Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
• Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS)
• Contribuição para o PIS/PASEP

Para todos esses tributos, foi firmado o entendimento de que as despesas com comissão de corretagem não podem ser deduzidas da receita bruta para fins de apuração da base de cálculo, quando a empresa vendedora de imóveis estiver submetida ao regime de lucro presumido (IRPJ e CSLL) e ao regime cumulativo (PIS/COFINS).

Base Legal

A Solução de Consulta fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:

• Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, art. 12 (conceito de receita bruta)
• Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 15 (base de cálculo do IRPJ no lucro presumido)
• Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 20 (base de cálculo da CSLL no resultado presumido)
• Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, art. 3º (base de cálculo do PIS/COFINS no regime cumulativo)

Além disso, a decisão está parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 526, de 11 de dezembro de 2017, que já havia analisado situação similar.

Análise Comparativa

A Receita Federal fez questão de diferenciar a situação da consulente daquela analisada na Solução de Consulta COSIT nº 80, de 31 de março de 2014, que a empresa havia citado para embasar seu entendimento.

Na Solução nº 80/2014, tratava-se de uma empresa que prestava serviço de gestão de caixa por conta e ordem de terceiros, sendo sua receita bruta representada pela remuneração desse serviço. Já no caso da consulente, a receita decorrente da venda dos imóveis ingressa no próprio caixa da empresa, e os valores pagos aos corretores têm natureza de despesa.

A comissão de corretagem não é dedutível da receita bruta porque, diferentemente do caso anterior, aqui não se trata de mera gestão de caixa de terceiros, mas sim de receita própria da empresa vendedora.

Impactos Práticos para as Empresas do Setor Imobiliário

Este entendimento da Receita Federal tem significativos impactos para as empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido:

1. Aumento da carga tributária: Como a comissão não pode ser deduzida da receita bruta, a base de cálculo dos tributos será maior.
2. Necessidade de revisão do planejamento tributário: Empresas que vinham deduzindo estes valores precisarão ajustar seus procedimentos.
3. Revisão de contratos: Pode ser necessário reavaliar a forma como os contratos de venda e de corretagem são estruturados.
4. Controle financeiro mais rigoroso: Exigência de separação clara entre os valores da venda e da comissão na contabilidade.

É importante destacar que este entendimento se aplica exclusivamente às empresas que atuam como vendedoras de imóveis próprios, não afetando os corretores ou imobiliárias que atuam apenas como intermediários.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 75/2024 reafirma o entendimento da Receita Federal de que os valores referentes à comissão de corretagem são despesas operacionais da atividade imobiliária e não podem ser excluídos da receita bruta para fins tributários.

Este posicionamento é relevante para empresas do setor imobiliário, especialmente as optantes pelo regime de lucro presumido, que precisam estar atentas à forma como apuram suas bases de cálculo dos tributos federais.

Vale ressaltar que as Soluções de Consulta têm efeito vinculante para toda a administração tributária federal, em relação ao consulente, conforme previsto na legislação brasileira. Assim, este entendimento deve ser observado por contribuintes que se encontrem em situação similar.

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