A tributação na permuta de imóveis foi objeto de recente manifestação da Receita Federal do Brasil (RFB) através da Solução de Consulta nº 99-COSIT, de 19 de abril de 2024, que esclarece aspectos importantes sobre o tratamento tributário aplicável às operações de permuta com e sem parcela complementar (torna).
Para empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido, a definição clara sobre quais valores devem compor a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS nas operações de permuta tem relevância significativa no planejamento tributário.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 99-COSIT
Data de publicação: 19 de abril de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Contexto da Norma
A Solução de Consulta nº 99-COSIT foi emitida em resposta a um questionamento de contribuinte sobre a tributação na permuta de imóveis com parcela complementar (torna) na apuração das bases de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS no âmbito do Lucro Presumido.
A consulta foi motivada pelo Despacho nº 167/PGFN-ME, de 8 de abril de 2022, que reconheceu a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que o valor do imóvel recebido em permuta não caracteriza receita tributável, contrapondo-se ao entendimento anterior da Receita Federal, consolidado no Parecer Normativo COSIT nº 9/2014.
O consulente buscou esclarecer especificamente duas dúvidas:
- A parcela representada por permuta de imóveis em uma operação com torna é tributada?
- A parcela complementar recebida (torna) torna toda a permuta de imóveis tributável?
Fundamentação Legal
A análise da tributação na permuta de imóveis pela RFB baseou-se em importantes documentos legais:
- Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI n° 8694/2021/ME (SEI nº 16442676), de 08 de julho de 2021
- Nota SEI nº 1/2022/REDLIT/COJUD/CRJ/PGAJUD/PGFN-ME (SEI nº 23697123), de 31 de março de 2022
- Despacho nº 167/PGFN-ME, de 8 de abril de 2022
- Art. 19-A, III, da Lei nº 10.522, de 19 de julho de 2002 (vinculação da RFB aos pareceres da PGFN)
Vale destacar que o posicionamento atual difere do entendimento anteriormente adotado pelo Fisco no Parecer Normativo COSIT n.º 9/2014, que equiparava as permutas a duas operações simultâneas de compra e venda, considerando o ingresso do imóvel como receita tributável.
Entendimento Atual sobre Tributação na Permuta de Imóveis
A Receita Federal, alinhando-se à jurisprudência pacífica do STJ e ao posicionamento vinculante da PGFN, estabeleceu claramente que:
- Na operação de permuta sem parcela complementar (torna): o valor do imóvel recebido não deve ser considerado receita, faturamento, renda ou lucro para fins de tributação do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS no regime de lucro presumido.
- Na operação de permuta com parcela complementar (torna): apenas o valor da parcela complementar recebida deve ser oferecido à tributação por ocasião da transação.
A fundamentação para esse entendimento reside na compreensão de que na permuta pura (sem torna) ocorre apenas uma substituição de ativos no patrimônio da empresa, sem efetivo ingresso financeiro que caracterize receita tributável. Como destacado em um dos precedentes judiciais citados pela PGFN:
“Na realidade, na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito.”
Conceito de Permuta e Suas Implicações Tributárias
A Solução de Consulta esclarece que se considera permuta toda operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra(s) unidade(s), mesmo quando ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento da parcela complementar em dinheiro, denominada “torna”.
Embora o artigo 533 do Código Civil estabeleça que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam à troca “no que forem compatíveis”, a PGFN e o STJ entenderam que essa aplicação está restrita ao âmbito civil, definindo apenas regras gerais do negócio jurídico, não alcançando a esfera tributária para fins de caracterização de receita.
A tributação na permuta de imóveis deve respeitar o princípio da capacidade contributiva, considerando que na permuta pura não há ingresso financeiro, mas apenas troca de ativos.
Impactos Práticos para o Contribuinte
As empresas imobiliárias optantes pelo lucro presumido que realizam operações de permuta devem observar os seguintes direcionamentos:
- Nas permutas puras (sem torna): não deve ser oferecido à tributação o valor do imóvel recebido, sendo relevante manter documentação adequada que demonstre a natureza da operação.
- Nas permutas com torna: apenas o valor da parcela complementar (torna) recebida deve compor a base de cálculo dos tributos (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS).
- Tributação na alienação futura: o imóvel recebido em permuta, quando posteriormente vendido, terá seu valor integral considerado como receita tributável.
Este entendimento representa uma mudança significativa na tributação na permuta de imóveis, trazendo economia tributária para as empresas do setor imobiliário, especialmente considerando as alíquotas aplicáveis no regime do lucro presumido (8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre a receita bruta, além das alíquotas de PIS e COFINS).
Precedentes Judiciais que Influenciaram a Decisão
A mudança de posicionamento da Receita Federal foi influenciada por diversos julgamentos do STJ, entre os quais destacam-se:
- REsp nº 1.733.560/SC
- AgInt no REsp nº 1.758.483/SC
- AgInt no REsp 1.796.877/SC
- AgInt no AgInt no REsp nº 1.639.798/RS
- AgInt no REsp 1.737.467/SC
- REsp nº 1.798.211/RS
Nesses precedentes, o STJ firmou entendimento de que a permuta representa mera substituição de ativos e que o ingresso do imóvel no patrimônio não caracteriza receita tributável, uma vez que “ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão da celebração de negócio jurídico”.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 99-COSIT/2024 representa um importante marco na tributação na permuta de imóveis, consolidando o entendimento já pacificado no âmbito judicial e trazendo segurança jurídica para as operações realizadas por empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido.
Vale ressaltar que este entendimento aplica-se especificamente aos tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS) no regime de lucro presumido, não alcançando necessariamente outros regimes tributários ou tributos estaduais e municipais.
As empresas que realizaram operações de permuta e ofereceram à tributação o valor dos imóveis recebidos, sem parcela complementar, poderão avaliar a possibilidade de pleitear a restituição ou compensação dos valores recolhidos, observados os prazos prescricionais aplicáveis.
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