A tributação de permuta imobiliária com torna no regime do lucro presumido acaba de ser esclarecida pela Receita Federal através da Solução de Consulta nº 180-COSIT, de 24 de junho de 2024. Esta normativa representa uma mudança significativa na interpretação tributária aplicável às operações de permuta de imóveis realizadas por empresas do setor imobiliário.
A consulta foi formulada por uma empresa do ramo imobiliário, optante pelo Lucro Presumido, que realiza atividades de administração, compra, venda e locação de imóveis próprios. A contribuinte buscou esclarecer a tributação aplicável em uma operação de permuta com torna que havia realizado.
O que é uma permuta com torna?
Antes de abordarmos a tributação de permuta imobiliária com torna, é importante entender o conceito. A permuta é uma operação de troca de bens imóveis entre as partes. Quando há uma diferença de valor entre os imóveis trocados, exigindo um complemento em dinheiro, esse complemento é chamado de “torna”.
Por exemplo: se uma empresa troca um apartamento avaliado em R$ 500 mil por uma casa avaliada em R$ 700 mil, será necessário um complemento (torna) de R$ 200 mil para equilibrar a operação.
A nova interpretação fiscal sobre permuta imobiliária
Tradicionalmente, a Receita Federal adotava o entendimento contido no Parecer Normativo COSIT nº 09/2014, que equiparava as operações de permuta a duas operações simultâneas de compra e venda. Nessa interpretação, o valor total do imóvel recebido na permuta deveria ser considerado como receita e, consequentemente, tributado para fins de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
No entanto, essa interpretação foi alterada após a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) emitir o Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI n° 8694/2021/ME e o Despacho nº 167/PGFN-ME, reconhecendo jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) contrária à posição do Fisco.
Tributação de permuta imobiliária com torna: novas regras
A Solução de Consulta nº 180-COSIT/2024 firma o seguinte entendimento:
- O valor do imóvel recebido em uma operação de permuta não deve ser considerado receita para fins de tributação do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS no regime do lucro presumido;
- Apenas a parcela complementar (torna) recebida na operação de permuta deve ser oferecida à tributação e considerada como receita;
- Este entendimento se aplica quando não houver comprovação documental em sentido contrário.
A fundamentação para esse posicionamento é que, na operação de permuta sem torna, ocorre apenas uma substituição de ativos no patrimônio da empresa, o que não caracteriza receita, faturamento, renda ou lucro para fins tributários.
A partir de quando vale essa interpretação?
Uma questão importante abordada na consulta foi sobre a aplicação temporal desse entendimento. A Receita Federal esclareceu que a vinculação a esse entendimento passou a valer a partir de 8 de abril de 2022 (data de efeitos do Despacho nº 167/PGFN-ME).
Contudo, isso não significa que apenas as operações realizadas após esta data teriam essa interpretação. A RFB passou a estar vinculada a esse entendimento a partir dessa data para:
- Impedimento na execução de atos de lançamento e cobrança de créditos tributários;
- Revisão de ofício de lançamentos anteriores;
- Repetição de indébito tributário administrativo.
Isso vale inclusive para fatos geradores ocorridos antes de 8 de abril de 2022.
Fundamentos jurídicos da decisão
A decisão da Receita Federal baseia-se em diversos julgados do STJ, como o AgInt no REsp 1.758.483/SC e o REsp 1.798.211/RS, que entenderam que “na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito”.
O STJ consolidou a visão de que “somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e da COFINS pelas empresas optantes pelo lucro presumido”.
Impactos práticos para as empresas do setor imobiliário
A tributação de permuta imobiliária com torna sob essa nova perspectiva traz importantes benefícios fiscais para as empresas do setor imobiliário que:
- Optam pelo regime tributário do Lucro Presumido;
- Realizam operações de permuta de imóveis;
- Recebem parcelas complementares (tornas) nessas operações.
Na prática, as empresas que realizaram operações de permuta e incluíram o valor total dos imóveis recebidos em sua base de cálculo tributária poderão avaliar a possibilidade de pleitear a restituição dos tributos pagos indevidamente, observados os prazos prescricionais.
Além disso, para operações futuras, a clara distinção entre o valor do imóvel permutado (não tributável) e o valor da torna (tributável) permite um planejamento tributário mais eficiente.
Considerações finais
A Solução de Consulta nº 180-COSIT/2024 representa um alinhamento importante entre a interpretação administrativa da Receita Federal e a jurisprudência consolidada do STJ sobre a tributação de permuta imobiliária com torna.
As empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido devem estar atentas a essa nova orientação, que pode significar uma redução expressiva da carga tributária em operações de permuta, já que apenas o valor da torna deverá ser oferecido à tributação.
Vale ressaltar que a consulta foi parcialmente vinculada à Solução de Consulta n° 99, de 19 de abril de 2024, o que reforça a consolidação desse entendimento no âmbito da Receita Federal.
Simplifique a gestão tributária de suas operações imobiliárias
A TAIS reduz em 73% o tempo gasto com análises tributárias complexas, interpretando imediatamente normas fiscais sobre permutas e operações imobiliárias para evitar autuações.
Leave a comment