A tributação de ganho de capital na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido é um tema que gera muitas dúvidas entre empresários e contadores. Recentemente, a Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este assunto através da Solução de Consulta COSIT nº 257, de 26 de outubro de 2023, que trouxe orientações importantes para empresas que atuam com locação de imóveis próprios.
Identificação da Solução de Consulta
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 257/2023 – COSIT
Data de publicação: 26 de outubro de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma pessoa física que, após o encerramento de sua empresa, questionou sobre a forma correta de tributação na venda de um imóvel que era utilizado para locação. A empresa, optante pelo Lucro Presumido, tinha como atividade principal a locação de imóveis próprios, gestão e serviços de administração de imóveis.
O imóvel em questão havia sido integralizado no capital social da empresa por R$ 1.670.000,00 e foi posteriormente vendido por R$ 8.500.000,00. No momento da venda, a empresa tributou a operação como ganho de capital, aplicando as alíquotas de 25% para IRPJ (15% + adicional de 10%) e 9% para CSLL.
A dúvida do contribuinte surgiu após a publicação da Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, que teria trazido um entendimento diferente sobre o tema, possivelmente permitindo que a receita fosse tributada pela sistemática do lucro presumido (com aplicação dos percentuais de presunção), resultando em uma carga tributária menor.
O Entendimento da Receita Federal
A Receita Federal esclareceu que a forma correta de tributação depende de um fator fundamental: se a venda de imóveis constitui ou não objeto social da empresa, ou seja, se faz parte de sua atividade operacional habitual.
No caso analisado, a empresa tinha como atividade principal apenas a locação de imóveis, não constando em seu objeto social a compra e venda de imóveis como atividade habitual. Portanto, a venda do imóvel não poderia ser considerada como parte de sua receita bruta operacional.
A Solução de Consulta afirmou categoricamente que:
“A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica.”
Diferença em Relação à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021
É importante destacar que a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, citada pelo contribuinte, tratava de uma situação diferente. Naquele caso específico, a empresa tinha como atividades tanto a venda quanto a locação de imóveis, sendo ambas previstas em seu objeto social e realizadas habitualmente.
Na SC COSIT nº 7/2021, a RFB considerou que “a manutenção de imóveis para aluguel e posterior venda desses imóveis era prática comum, o que denota habitualidade da operação, permitindo, assim, caracterizá-la como parte do ciclo operacional do seu negócio”.
Diferentemente, no caso da SC COSIT nº 257/2023, a empresa tinha como objeto social apenas a locação de imóveis, não a sua compra e venda, tornando a alienação uma operação não habitual e, portanto, sujeita à tributação como ganho de capital.
Critérios para Determinar a Forma de Tributação
A Solução de Consulta esclarece os seguintes critérios para determinar se a venda de um imóvel deve ser tributada como ganho de capital ou como receita bruta sujeita aos percentuais de presunção no Lucro Presumido:
- Objeto social da empresa: a venda de imóveis deve constar expressamente no objeto social;
- Habitualidade: a empresa deve realizar vendas de imóveis de forma recorrente, como parte de seu ciclo operacional;
- Classificação contábil: a forma de contabilização do imóvel (investimento, imobilizado ou estoque) não é, por si só, determinante para a tributação.
Com base nesses critérios, a Receita Federal concluiu que:
- Se o imóvel vendido era anteriormente utilizado para locação a terceiros, e apenas essa atividade constitui objeto da pessoa jurídica, a receita decorrente da venda desse imóvel não compõe o resultado operacional e nem a receita bruta da pessoa jurídica, estando a referida operação sujeita à apuração do ganho de capital.
- Por outro lado, se a empresa tem como atividades tanto a locação quanto a venda de imóveis, e realiza ambas habitualmente, a receita da venda compõe sua receita bruta e deve ser tributada pela aplicação dos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL).
Impactos Práticos para as Empresas
Esta Solução de Consulta traz implicações importantes para empresas que atuam no setor imobiliário ou que possuem imóveis em seu patrimônio:
- Empresas que têm como atividade apenas a locação de imóveis devem tributar a venda eventual desses bens como ganho de capital, mesmo que estejam no regime do Lucro Presumido;
- A mera reclassificação contábil do imóvel do ativo não circulante para o ativo circulante, com intenção de venda, não altera sua natureza tributária se a venda não for atividade habitual da empresa;
- Empresas que pretendem otimizar a tributação na venda de imóveis devem avaliar cuidadosamente seu objeto social e a habitualidade de suas operações.
Vale ressaltar que o ganho de capital é calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, sendo tributado integralmente pelas alíquotas de 15% de IRPJ (mais adicional de 10%, se aplicável) e 9% de CSLL, enquanto na tributação pelo lucro presumido, aplica-se os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre o valor da receita bruta.
Considerações Finais
A tributação de ganho de capital na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido depende essencialmente da atividade preponderante da empresa e do que consta em seu objeto social. A Solução de Consulta COSIT nº 257/2023 reforça o entendimento de que não basta a reclassificação contábil para alterar a natureza tributária de uma operação.
As empresas que possuem imóveis destinados à locação devem analisar cuidadosamente seu planejamento tributário ao decidir pela venda desses ativos, considerando se tal atividade faz parte ou não de seu objeto social e se é realizada habitualmente.
Por fim, é importante destacar que a Solução de Consulta COSIT nº 257/2023 está parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, o que significa que ambas seguem válidas, mas aplicáveis a situações fáticas distintas, conforme as particularidades de cada caso.
Para empresas que atuam no setor imobiliário, a compreensão clara desses critérios é fundamental para evitar questionamentos fiscais e otimizar a carga tributária de forma legal e segura.
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