A impossibilidade de créditos de PIS/COFINS sobre taxas de condomínio em imóveis para venda ou locação foi recentemente confirmada pela Receita Federal, através de Solução de Consulta vinculada à COSIT nº 62/2023. Esta orientação traz impactos relevantes para empresas do setor imobiliário que operam no regime não cumulativo dessas contribuições.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Vinculada à COSIT nº 62, de 16 de março de 2023
Data de publicação: 16 de março de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Contexto da Consulta Fiscal
A consulta fiscal que originou esta orientação abordou uma questão comum entre empresas que possuem imóveis próprios destinados à venda ou locação: a possibilidade de apropriação de créditos da não cumulatividade do PIS/Pasep e da COFINS sobre valores pagos a título de taxas condominiais desses imóveis.
O tema se insere no contexto do regime não cumulativo dessas contribuições, regulamentado pelas Leis nº 10.637/2002 (PIS/Pasep) e nº 10.833/2003 (COFINS), especificamente quanto à interpretação do conceito de insumos previsto no inciso II do artigo 3º de ambas as leis.
A consulta buscou esclarecer se as taxas de condomínio pagas em relação a imóveis próprios destinados à venda ou locação poderiam ser consideradas como insumos, gerando direito a créditos no âmbito da não cumulatividade dessas contribuições.
Entendimento da Receita Federal
Conforme a Solução de Consulta vinculada à COSIT nº 62/2023, a Receita Federal manifestou entendimento contrário à possibilidade de aproveitamento de créditos nessa situação, fundamentando sua posição em diversos dispositivos legais:
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), artigos 565, 593 e 594;
- Lei nº 10.637/2002, artigo 3º, inciso II (PIS/Pasep);
- Lei nº 10.833/2003, artigo 3º, inciso II (COFINS);
- Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, artigo 176, § 2º, inciso XI;
- Parecer Normativo COSIT/RFB nº 5/2018.
A decisão baseou-se principalmente no entendimento de que as taxas de condomínio não se enquadram no conceito de insumos para fins de creditamento no regime não cumulativo das referidas contribuições quando relacionadas a imóveis próprios destinados à venda ou locação.
Fundamentação Legal da Decisão
O núcleo da fundamentação reside na interpretação do conceito de insumos estabelecido pelo Parecer Normativo COSIT/RFB nº 5/2018, que consolidou o entendimento da Receita Federal após o julgamento do Recurso Especial nº 1.221.170/PR pelo Superior Tribunal de Justiça.
Segundo esse Parecer, são insumos os bens ou serviços que atendam a pelo menos um dos seguintes critérios:
- Sejam considerados essenciais ou relevantes para o desenvolvimento da atividade econômica; ou
- Sua subtração impeça ou comprometa substancialmente a prestação do serviço ou a produção de bens.
A Receita Federal entendeu que as taxas condominiais não atendem a esses requisitos, pois não são consideradas essenciais ou relevantes para o desenvolvimento das atividades de venda ou locação de imóveis, nem sua ausência comprometeria substancialmente tais atividades.
Além disso, a Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, em seu artigo 176, § 2º, inciso XI, expressamente veda o crédito de PIS/COFINS sobre valores pagos a título de taxa de condomínio ou similar.
Distinção entre Atividade-Fim e Gastos de Manutenção
Um ponto fundamental na análise da Receita Federal foi a distinção entre gastos relacionados diretamente à atividade-fim da empresa (que podem gerar créditos) e gastos meramente relacionados à manutenção de ativos (que não geram créditos).
As taxas condominiais foram classificadas como despesas de manutenção dos imóveis, não guardando relação direta e essencial com as atividades de venda ou locação desses bens. Segundo o entendimento fiscal, essas taxas não se inserem no processo de produção de bens ou prestação de serviços, mas apenas representam obrigações do proprietário com a manutenção do imóvel.
Essa interpretação alinha-se ao conceito de insumos delineado pela jurisprudência do STJ, que adotou os critérios de essencialidade e relevância para definir quais despesas podem gerar créditos no regime não cumulativo.
Impactos Práticos para Contribuintes
A vedação ao aproveitamento de créditos de PIS/COFINS sobre taxas de condomínio tem impactos significativos para empresas do setor imobiliário, especialmente:
- Aumento da carga tributária efetiva, uma vez que os valores pagos a título de taxas condominiais não poderão ser utilizados para reduzir o montante das contribuições devidas;
- Necessidade de revisão dos procedimentos contábeis e fiscais para identificar e excluir esses valores da base de cálculo dos créditos;
- Potencial necessidade de retificação de declarações fiscais e recolhimento de valores devidos, caso a empresa tenha se creditado indevidamente desses valores no passado.
Para empresas que possuem significativo portfólio de imóveis para venda ou locação, o impacto financeiro pode ser relevante, especialmente em condomínios com taxas elevadas ou em locais onde há grande concentração de imóveis.
Análise Comparativa com Outras Despesas
É importante observar que a vedação específica às taxas condominiais se insere em um contexto mais amplo de interpretação restritiva do conceito de insumos pela Receita Federal. Outras despesas relacionadas a imóveis já haviam sido objeto de manifestações similares, como:
- Gastos com IPTU de imóveis próprios;
- Despesas com seguros de imóveis;
- Gastos com manutenção e conservação de imóveis próprios não diretamente vinculados à produção.
A lógica subjacente a essas vedações é a mesma: tais despesas seriam relacionadas à manutenção de ativos da empresa, e não diretamente à sua atividade produtiva ou à prestação de seus serviços.
Considerações Finais
A Solução de Consulta reforça a interpretação restritiva da Receita Federal quanto ao conceito de insumos para fins de creditamento de PIS/COFINS, especificamente no que se refere às taxas condominiais de imóveis destinados à venda ou locação.
Embora essa interpretação possa ser questionada judicialmente, com base em uma interpretação mais ampla do conceito de essencialidade e relevância estabelecido pelo STJ, é importante que as empresas estejam cientes do posicionamento da Receita Federal para evitar autuações fiscais e possíveis contingências tributárias.
É recomendável que as empresas do setor imobiliário revisem seus procedimentos de apuração de créditos de PIS/COFINS à luz desse entendimento, avaliando o impacto financeiro dessa vedação e, se necessário, consultando especialistas tributários para definir a melhor estratégia a seguir.
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