Tributação da venda de imóveis para locação no Lucro Presumido: quando aplicar Ganho de Capital

A tributação da venda de imóveis para locação no Lucro Presumido é tema recorrente de dúvidas entre empresários e contadores. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este assunto na Solução de Consulta COSIT nº 257, publicada em 26 de outubro de 2023, determinando quando a venda de imóvel anteriormente utilizado para locação deve ser tributada como ganho de capital ou como receita operacional.

Contexto da Solução de Consulta

A consulta foi formulada por uma pessoa física que sucedeu uma empresa extinta (MPR Gestão e Participação LTDA), cuja atividade principal era a locação de imóveis próprios. A empresa havia integralizado seu capital social com dois imóveis, contabilizados no Ativo Não-Circulante, subgrupo Investimentos.

Posteriormente, um desses imóveis foi vendido por R$ 8.500.000,00, tendo sido adquirido por R$ 1.670.000,00. Na época, a empresa apurou o ganho de capital e recolheu os tributos correspondentes (IRPJ de 15% + adicional de 10% e CSLL de 9%).

A consulente questionou se, com base na Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, seria possível reclassificar contabilmente o imóvel e considerar a receita da venda como parte da base de cálculo do Lucro Presumido (com alíquota efetiva menor) em vez de tributá-la como ganho de capital.

Distinção entre receita bruta e ganho de capital

A tributação da venda de imóveis para locação no Lucro Presumido deve ser analisada à luz dos artigos 25 da Lei nº 9.430/1996 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que estabelecem:

• A base de cálculo do Lucro Presumido é composta pela receita bruta (sobre a qual se aplicam os percentuais de presunção) acrescida dos ganhos de capital e outras receitas;
• A receita bruta compreende o produto das vendas, prestação de serviços e demais receitas da atividade principal da empresa.

O ponto crucial para determinar a forma de tributação é identificar se a venda de imóveis constitui objeto social ou atividade habitual da empresa.

Entendimento da Receita Federal

A Solução de Consulta nº 257/2023 esclareceu que para a tributação da venda de imóveis para locação no Lucro Presumido, é necessário verificar o objeto social e as atividades habituais da empresa:

1. Quando a empresa tem como objeto social apenas a locação de imóveis: a receita de venda desses imóveis não compõe o resultado operacional nem a receita bruta da pessoa jurídica, estando sujeita à apuração de ganho de capital;
2. Quando a empresa tem como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis: a receita da venda dos imóveis anteriormente alugados pode compor a base de cálculo do Lucro Presumido, desde que essa seja uma prática comum e habitual da empresa.

Diferença em relação à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021

A Receita Federal destacou que a SC COSIT nº 7/2021 tratava de uma situação em que tanto a locação quanto a posterior venda dos imóveis faziam parte do ciclo operacional da empresa. No caso analisado na SC nº 257/2023, apenas a locação constituía o objeto social da empresa, não a venda dos imóveis.

A SC COSIT nº 257/2023 é clara ao afirmar que “a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital […] na hipótese em que essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica”.

Consequências práticas para empresas de locação

Para as empresas que atuam exclusivamente com locação de imóveis próprios e optam pelo Lucro Presumido, a tributação da venda de imóveis para locação no Lucro Presumido seguirá as seguintes regras:

• Receitas de locação: Compõem a base de cálculo do Lucro Presumido, com aplicação do percentual de presunção de 32% para IRPJ e CSLL;
• Receitas da venda dos imóveis: Sujeitas à apuração de ganho de capital, com tributação de IRPJ (15% + adicional de 10% sobre o valor que exceder R$ 60.000,00 trimestrais) e CSLL (9%) diretamente sobre o lucro obtido (valor de venda menos valor contábil).

Por outro lado, se a empresa tiver em seu objeto social e realizar habitualmente tanto a locação quanto a venda de imóveis, ambas as receitas poderão compor a base de cálculo do Lucro Presumido, com aplicação dos respectivos percentuais de presunção.

Classificação contábil dos imóveis

A SC nº 257/2023 também destacou que, de acordo com as normas societárias e contábeis:

• Imóveis mantidos para aluguel são classificados no ativo não circulante – investimentos, na condição de propriedade para investimento;
• A mera reclassificação contábil do imóvel para o ativo circulante com intenção de venda não altera a natureza da operação para fins tributários.

É importante ressaltar que a forma de tributação depende da natureza da operação e não da classificação contábil adotada pela empresa. A Receita Federal busca impedir que simples reclassificações contábeis provoquem alterações na natureza da receita e de sua tributação.

Conclusões importantes

A tributação da venda de imóveis para locação no Lucro Presumido depende fundamentalmente da análise do objeto social e das atividades habitualmente desenvolvidas pela empresa:

1. Se apenas a locação faz parte do objeto social, a venda dos imóveis será tributada como ganho de capital;
2. Se tanto a locação quanto a venda de imóveis fazem parte do objeto social e são praticadas habitualmente, ambas as receitas podem compor a base de cálculo do Lucro Presumido.

Empresas que possuem imóveis para locação e pretendem vendê-los devem analisar cuidadosamente seu contrato social e a habitualidade de suas operações para determinar o tratamento tributário adequado, considerando o significativo impacto na carga tributária final.

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