Comissão de Venda em Imobiliárias não pode ser deduzida da Receita Bruta no Lucro Presumido

A Comissão de Venda em Imobiliárias não pode ser deduzida da receita bruta para fins de apuração tributária no lucro presumido, conforme definiu a Receita Federal do Brasil (RFB) através da recente Solução de Consulta nº 75 – COSIT, publicada em 3 de abril de 2024.

Nesta orientação, a RFB esclarece que as empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido não podem abater os valores pagos a corretores de sua receita bruta antes de calcular os tributos federais.

Identificação da Norma

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: 75 – COSIT
• Data de publicação: 3 de abril de 2024
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da Consulta

A consulta foi apresentada por uma empresa do ramo da construção civil, optante pelo regime do lucro presumido, que habitualmente utiliza serviços de corretagem para venda de seus imóveis. A empresa questionou se poderia deduzir da base de cálculo dos tributos (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS) os valores pagos a título de comissão de corretagem.

O argumento central da consulente era de que, embora os valores referentes à comissão fossem recebidos por ela, seriam imediatamente repassados ao corretor, apenas transitando por sua conta. A empresa também destacou que em seus contratos constava expressamente que os valores referentes à comissão pertencem ao corretor.

Fundamentos da Decisão

A Receita Federal fundamentou sua decisão com base no artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, que define o conceito de receita bruta para fins tributários após as alterações promovidas pela Lei nº 12.973/2014:

Segundo este dispositivo, a receita bruta compreende:

• O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
• O preço da prestação de serviços em geral;
• O resultado auferido nas operações de conta alheia;
• As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens anteriores.

A COSIT entendeu que, na situação analisada, o valor relativo à venda constitui integralmente o “produto da venda de bens em operações de conta própria”, nos termos do inciso I do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, e, consequentemente, compõe a base de cálculo dos tributos mesmo no regime do lucro presumido.

Distinção de Outros Casos

A Solução de Consulta fez questão de distinguir o caso analisado de situações anteriores, como a tratada na Solução de Consulta COSIT nº 526/2017. Naquele precedente, tratava-se de pessoa jurídica cuja atividade era a prestação de serviço de gestão de caixa por conta e ordem de terceiros, sendo que sua receita bruta era representada apenas pela remuneração desse serviço.

Já no caso atual, a consulente vende imóveis próprios, utilizando corretores como intermediários. Assim, segundo a RFB, o valor integral da venda deve ser considerado como receita bruta da construtora/vendedora, sem possibilidade de dedução da Comissão de Venda em Imobiliárias.

Impactos Práticos para o Setor Imobiliário

Esta orientação da Receita Federal tem impactos significativos para as empresas do setor imobiliário que operam no regime do lucro presumido:

1. Maior carga tributária: as empresas não podem deduzir as comissões de venda da base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, o que resulta em maior tributação.
2. Planejamento financeiro: as construtoras e incorporadoras precisam considerar este aspecto em suas projeções financeiras e formação de preço dos imóveis.
3. Fluxo de caixa: embora o valor da comissão apenas “transite” pela conta da empresa, do ponto de vista tributário, ele compõe integralmente a receita bruta.

Para as imobiliárias e construtoras optantes pelo lucro presumido, isto significa que os percentuais previstos na legislação (8% para IRPJ e 12% para CSLL nas atividades imobiliárias) serão aplicados sobre o valor total da venda, sem a possibilidade de dedução prévia das comissões de corretagem.

Argumentos Rejeitados

A Receita Federal rejeitou expressamente o entendimento da consulente de que seria possível excluir da receita bruta os valores relativos à Comissão de Venda em Imobiliárias, mesmo quando há previsão contratual expressa de que tais valores pertenceriam ao corretor.

A autoridade fiscal concluiu que “não há, na legislação, autorização para a exclusão das despesas com agentes corretores da receita bruta do vendedor” e ressaltou que “os valores recebidos com a venda de imóveis próprios, realizadas ou não por meio de corretores, constituem-se produto da venda de bens em operações de conta própria”.

Conclusão da Solução de Consulta

Em sua conclusão, a Solução de Consulta nº 75/2024 estabeleceu que:

“As despesas do vendedor de imóveis com comissão não são dedutíveis da receita bruta para fins de apuração do lucro presumido e do resultado presumido, assim como para fins de apuração da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime cumulativo.”

Esta orientação vincula-se parcialmente à Solução de Consulta COSIT nº 526, de 11 de dezembro de 2017, e tem efeito vinculante para toda a administração tributária federal, inclusive em relação a outros contribuintes que se encontrem na mesma situação.

Análise Comparativa com a Sistemática do Lucro Real

É importante destacar que o tratamento da Comissão de Venda em Imobiliárias é diferente para empresas optantes pelo lucro real. Nesse regime, as comissões de venda são consideradas despesas operacionais dedutíveis para fins de apuração do IRPJ e da CSLL, desde que cumpridos os requisitos de dedutibilidade previstos na legislação.

Essa diferença de tratamento pode ser um fator relevante na escolha do regime tributário pelas empresas do setor imobiliário, especialmente para aquelas que trabalham com valores expressivos de comissão em suas vendas.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 75/2024 reafirma o entendimento da Receita Federal sobre a impossibilidade de dedução da Comissão de Venda em Imobiliárias da receita bruta para fins de tributação no lucro presumido.

As empresas do setor imobiliário devem, portanto, estar atentas a essa orientação ao realizarem seu planejamento tributário e financeiro. Em alguns casos, dependendo do volume de vendas e dos percentuais de comissão praticados, pode ser interessante avaliar a viabilidade de migração para o regime do lucro real.

Por fim, é fundamental que as empresas do setor imobiliário mantenham uma contabilidade adequada e transparente dos valores relativos às comissões de venda, mesmo que não seja possível deduzi-los da base de cálculo dos tributos no lucro presumido.

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