A tributação de ganho de capital na venda de imóvel rural no lucro presumido foi esclarecida pela Receita Federal do Brasil (RFB) na Solução de Consulta COSIT nº 25, de 14 de março de 2024. O entendimento é fundamental para empresas que possuem imóveis rurais utilizados na atividade pecuária e pretendem realizar sua venda, mesmo que tenham entre seus objetos sociais a atividade de compra e venda de imóveis próprios.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: COSIT nº 25/2024
Data de publicação: 14 de março de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) da RFB
Contexto da Consulta
Uma pessoa jurídica tributada pelo regime do lucro presumido questionou a Receita Federal sobre a forma correta de tributação na venda de imóveis rurais de sua propriedade. A empresa informou que possui em seu objeto social diversas atividades, incluindo: agricultura, fruticultura, pecuária, compra e venda de imóveis próprios e incorporação de empreendimentos imobiliários.
A consulente explicou que, por exercer atividade rural, adquiriu áreas que utiliza para pecuária desde sua fundação. Contudo, pretende diminuir sua atividade pecuária e vender parte dessas propriedades, que atualmente estão classificadas em seu Ativo Circulante como “imóveis destinados à venda”.
A dúvida central da empresa era: diante da existência de normas específicas sobre a venda de imóveis rurais e considerando que seu objeto social inclui a compra e venda de imóveis próprios, qual seria a forma correta de apurar a base de cálculo do IRPJ e da CSLL nessa operação?
Entendimento da Receita Federal
A tributação de ganho de capital na venda de imóvel rural no lucro presumido deve seguir regras específicas, independentemente da classificação contábil atual dos bens. A Receita Federal esclareceu que, mesmo quando a compra e venda de imóveis próprios consta no objeto social da empresa, a alienação de imóveis rurais anteriormente utilizados na atividade operacional (como a pecuária) sujeita-se à apuração de ganho de capital.
A solução de consulta baseou-se parcialmente na Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que já havia estabelecido que:
- A reclassificação de ativos não circulantes (investimento, imobilizado ou intangível) para o ativo circulante, com intenção de venda, não altera a natureza da tributação;
- Ativos que foram destinados à manutenção das atividades da empresa (como imóveis utilizados na atividade operacional) devem ter sua venda tributada como ganho de capital, mesmo que a empresa tenha entre suas atividades a venda de imóveis.
Base Legal e Fundamentação
A fundamentação legal para a tributação de ganho de capital na venda de imóvel rural no lucro presumido está principalmente nos seguintes dispositivos:
- Art. 25, inciso II, e art. 29, inciso II, da Lei nº 9.430, de 1996 – que definem a composição da base de cálculo do IRPJ e da CSLL no lucro presumido;
- Art. 215, § 3º, inciso I, e § 14 da Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017 – que estabelece que os ganhos de capital devem ser acrescidos à base de cálculo do IRPJ e da CSLL;
- Art. 19 da Lei nº 9.393, de 1996 – que define critérios específicos para apuração de ganho de capital na alienação de imóveis rurais.
A Receita Federal ressalta que, no caso de imóvel rural, conforme estabelece o art. 19 da Lei nº 9.393/1996, para fins de apuração do ganho de capital, considera-se:
- Custo de aquisição: o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no ano da aquisição;
- Valor de venda: o VTN declarado no ano da alienação.
Para imóveis rurais adquiridos antes de 1º de janeiro de 1997, o custo de aquisição será o valor constante na escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249/1995 (que trata da correção monetária).
Impactos Práticos para os Contribuintes
A tributação de ganho de capital na venda de imóvel rural no lucro presumido possui importantes implicações práticas para as empresas:
- Forma de tributação: O resultado positivo obtido com a venda do imóvel rural não será tributado mediante aplicação dos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL) sobre o valor da venda, mas sim como ganho de capital, com a incidência direta das alíquotas do IRPJ (15% + adicional de 10%, se aplicável) e da CSLL (9%) sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição;
- Determinação do custo: O custo de aquisição não será o valor contábil do bem, mas o VTN declarado no ano da aquisição, o que pode resultar em uma base de cálculo diferente da que seria obtida pelos critérios contábeis usuais;
- Reclassificação contábil: A transferência do bem do Ativo Imobilizado para o Ativo Circulante (como “imóveis destinados à venda”) não altera a forma de tributação, que continua sendo por ganho de capital.
As empresas que possuem imóveis rurais e pretendem vendê-los devem, portanto, atentar para essas regras específicas, evitando equívocos na apuração dos tributos devidos, que poderiam resultar em autuações fiscais futuras.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 25/2024 traz uma importante orientação para empresas optantes pelo lucro presumido que possuem imóveis rurais utilizados em sua atividade operacional e pretendem vendê-los. O entendimento da Receita Federal é claro: a tributação de ganho de capital na venda de imóvel rural no lucro presumido deve ser realizada mediante a apuração do ganho de capital, independentemente de o objeto social da empresa incluir a compra e venda de imóveis próprios.
Esse posicionamento reforça a necessidade de que as empresas avaliem cuidadosamente as operações de venda de imóveis rurais, observando as regras específicas para determinação do custo de aquisição (VTN) e realizando o correto tratamento tributário da operação.
Para empresas que possuem vários imóveis rurais e pretendem realizar vendas significativas, é fundamental um planejamento tributário adequado, avaliando inclusive possíveis reorganizações societárias que possam otimizar a carga tributária dessas operações, sempre dentro da legalidade.
Vale ressaltar que a Solução de Consulta em questão possui efeito vinculante para toda a Administração Tributária Federal, oferecendo segurança jurídica aos contribuintes que se encontram em situação semelhante à da consulente.
Para consultar a íntegra da Solução de Consulta COSIT nº 25/2024, acesse o site da Receita Federal do Brasil.
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