A Tributação de Venda de Imóveis no Lucro Presumido é um tema que gera dúvidas frequentes entre os contribuintes do setor imobiliário. Muitas empresas questionam qual percentual de presunção aplicar sobre as receitas provenientes da venda de imóveis, especialmente quando estes foram adquiridos antes da inclusão da atividade imobiliária no objeto social da empresa. A Receita Federal esclareceu este ponto através da Solução de Consulta DISIT/SRRF04 nº 4.028, publicada em 28 de julho de 2023.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 4.028 – DISIT/SRRF04
Data de publicação: 28 de julho de 2023
Órgão emissor: Divisão de Tributação da 4ª Região Fiscal
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa que possui como objeto social a “compra e venda de imóveis próprios; aluguel de imóveis próprios; loteamento de imóveis próprios; gestão e administração da propriedade imobiliária; holdings de instituições não financeiras e incorporação de empreendimentos imobiliários”.
O questionamento surgiu porque a empresa havia registrado inicialmente um imóvel integralizado por sua sócia em junho de 2020 na conta de Estoques (Ativo Circulante). Em março de 2021, por não haver intenção de vendê-lo no curto prazo, a empresa reclassificou o bem para o Imobilizado (Ativo Não Circulante), planejando um futuro loteamento. No ano seguinte, com a mudança de planos e a definição de um projeto de loteamento, surgiram dúvidas sobre a tributação aplicável quando da venda futura dos lotes.
A incerteza do contribuinte centrava-se na definição do percentual de presunção a ser aplicado sobre as receitas dessas vendas para fins de apuração do IRPJ e da CSLL no regime do lucro presumido.
Fundamentação Legal da Decisão
A Receita Federal fundamentou sua decisão baseando-se principalmente na vinculação às Soluções de Consulta COSIT nº 254, de 15 de setembro de 2014, e nº 7, de 4 de março de 2021, que já haviam abordado questões semelhantes.
A análise da autoridade fiscal levou em consideração os seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 6.404, de 1976 (Lei das S.A.) – para a definição contábil de ativos
- Lei nº 9.249, de 1995 – que estabelece percentuais de presunção do lucro
- Lei nº 8.981, de 1995 – que trata da definição de receita bruta
- Lei nº 9.430, de 1996 – sobre a apuração do lucro presumido
Decisão da Receita Federal
A Solução de Consulta concluiu que as receitas decorrentes da venda de imóveis, efetuadas por pessoa jurídica que exerça de fato e de direito atividade imobiliária, sob a sistemática do lucro presumido, sujeitam-se ao percentual de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, ainda que os imóveis destinados à venda tenham sido adquiridos antes da formalização da inclusão desta atividade no objeto social na Junta Comercial.
Segundo a decisão, o que importa para considerar a receita como oriunda da atividade econômica é que a pessoa jurídica exerça, de fato e de direito, a atividade imobiliária quando auferir a receita decorrente da alienação do imóvel destinado a esse fim.
A Receita Federal ressalva, no entanto, que se o imóvel foi utilizado em atividades operacionais da empresa ou foi mantido com objetivo de valorização, ele terá natureza jurídica de investimento ou imobilizado, e o resultado positivo com sua alienação representará ganho de capital nos termos da legislação tributária, mesmo que o objeto social da empresa inclua a atividade de alienação de imóveis.
Pontos Importantes da Decisão
Entre os aspectos mais relevantes desta Solução de Consulta, destacam-se:
- A forma de escrituração contábil das operações não determina, por si só, a norma de incidência tributária aplicável;
- É irrelevante o fato de o imóvel comercializado ter sido adquirido antes da inclusão da atividade imobiliária no objeto social da empresa;
- A simples reclassificação contábil (do Ativo Circulante para o Não Circulante e vice-versa) não altera a natureza da receita e sua tributação;
- O fator determinante é a finalidade efetiva do imóvel dentro do contexto das atividades da pessoa jurídica.
A Solução de Consulta esclarece que a destinação econômica do bem é mais importante que sua classificação contábil para determinar o tratamento tributário. Se o imóvel é destinado à venda como parte da atividade operacional da empresa, independentemente de reclassificações contábeis temporárias, a receita obtida com essa venda compõe a receita bruta e deve ser tributada com os percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL).
Impactos Práticos para as Empresas
Esta interpretação da Receita Federal traz segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que optam pelo lucro presumido, especialmente para aquelas que:
- Alteraram seu objeto social para incluir atividades imobiliárias e possuíam imóveis adquiridos anteriormente;
- Precisam realizar reclassificações contábeis de seus ativos por questões estratégicas ou operacionais;
- Trabalham com ciclos longos de desenvolvimento e comercialização de projetos imobiliários.
Na prática, esta orientação permite que empresas do ramo imobiliário apliquem os percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita bruta da venda de imóveis, desde que esta atividade esteja prevista em seu objeto social no momento da venda, independentemente do momento da aquisição dos imóveis.
Vale ressaltar que a Solução de Consulta vincula-se a Soluções anteriores e possui efeito vinculante para todos os órgãos da Receita Federal em relação ao consulente, nos termos do art. 9º da Instrução Normativa RFB nº 2.058/2021.
Considerações Finais
A Tributação de Venda de Imóveis no Lucro Presumido permanece como um tema que exige atenção dos empresários e profissionais contábeis do setor imobiliário. A decisão analisada reforça o entendimento de que a destinação efetiva do imóvel e sua função no contexto das atividades da empresa são mais relevantes que a classificação contábil adotada ou o momento de sua aquisição.
Empresas que atuam no setor imobiliário devem estar atentas para garantir a correta aplicação dos percentuais de presunção, considerando a finalidade real de cada imóvel dentro de suas operações, e não apenas sua classificação contábil momentânea.
Por fim, é importante destacar que esta interpretação está alinhada com a tendência da Receita Federal de valorizar a essência econômica das operações sobre a forma, privilegiando a realidade fática do negócio em detrimento de aspectos meramente formais ou classificações contábeis temporárias.
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