As regras de IRRF sobre aluguéis pagos por pessoa jurídica a pessoa física são frequentemente objeto de dúvidas entre contribuintes. A Solução de Consulta COSIT nº 55/2020 esclarece importantes aspectos sobre a responsabilidade tributária e o tratamento fiscal adequado, especialmente em situações envolvendo imobiliárias e imóveis em condomínio.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: COSIT nº 55/2020
Data de publicação: 23 de junho de 2020
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta COSIT nº 55/2020 traz importantes esclarecimentos sobre a tributação do IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) em aluguéis de imóveis pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas. A orientação aborda três pontos principais: a incidência do imposto, a definição da responsabilidade pela retenção e o tratamento no caso de imóveis em condomínio.
Contexto da norma
A consulta foi motivada por dúvidas concretas de um contribuinte que possuía imóveis alugados de pessoas físicas e jurídicas, com alguns contratos firmados por meio de imobiliárias. Os questionamentos versavam sobre quem seria considerada a fonte pagadora nos casos intermediados por imobiliárias e como proceder na DIRF quando o imóvel possui mais de um proprietário, mas apenas um deles é designado para receber os pagamentos.
Para fundamentar sua resposta, a Receita Federal baseou-se no Código Tributário Nacional (arts. 109, 110, 116, 118 e 123), na Lei nº 7.713/1988 (art. 7º, inciso II) e no Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018 (arts. 13, 677, 688 e 775), além da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014.
Principais disposições
Incidência do IRRF em aluguéis
A Solução de Consulta reafirma que os rendimentos pagos ou creditados a título de aluguel por pessoas jurídicas a pessoas físicas estão sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte. O cálculo deve ser feito mediante aplicação da tabela progressiva mensal, conforme determinado pelo art. 7º, inciso II, da Lei nº 7.713/1988, e pelo art. 688 do RIR/2018.
É importante ressaltar que não há previsão legal para a incidência na fonte do imposto no caso de rendimentos de aluguel auferidos por pessoas jurídicas, situação que segue outro regime de tributação.
Responsabilidade pela retenção do imposto
O ponto central da consulta esclarece que a responsabilidade pela retenção do imposto é sempre da fonte pagadora, ou seja, da pessoa jurídica locatária do imóvel, mesmo quando o pagamento é intermediado por uma imobiliária. Essa orientação baseia-se no art. 7º, § 1º, da Lei nº 7.713/1988, e no art. 775 do RIR/2018.
A Receita Federal esclarece que, nas situações em que o aluguel é recebido por meio de empresas administradoras de imóveis, considera-se como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento ao intermediário, independentemente de quando tenha ocorrido o repasse ao proprietário do imóvel. Esta disposição está claramente expressa no art. 31, § 2º, da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014.
Tratamento de imóveis em condomínio
No caso de imóveis cuja propriedade seja detida por várias pessoas físicas em condomínio, a Receita Federal determina que, para fins de retenção na fonte do imposto, a pessoa jurídica locatária deve considerar como rendimento de cada condômino a parcela do aluguel proporcional ao quinhão da propriedade que lhe cabe.
Este entendimento aplica-se mesmo na situação em que, por disposição contratual, apenas um dos condôminos seja designado para receber o valor integral do aluguel. A orientação fundamenta-se no art. 13 do RIR/2018 e no art. 4º da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014.
A Receita Federal apoia sua conclusão também no art. 123 do Código Tributário Nacional, que estabelece que convenções particulares entre as partes não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias.
Impactos práticos
Para as empresas locatárias
As pessoas jurídicas que alugam imóveis de pessoas físicas devem:
- Reter o imposto de renda na fonte sobre os pagamentos de aluguéis, aplicando a tabela progressiva mensal
- Realizar a retenção mesmo quando o pagamento for intermediado por uma imobiliária
- No caso de imóveis em condomínio, calcular e reter o imposto proporcionalmente ao quinhão de cada condômino, independentemente de quem efetivamente receba os valores
- Informar na DIRF os rendimentos pagos a cada proprietário do imóvel, não à imobiliária
Para as imobiliárias
As empresas administradoras de imóveis não são responsáveis pela retenção do IRRF, mas devem:
- Estar cientes de que o imposto já deve ter sido retido pela pessoa jurídica locatária
- Informar claramente aos proprietários sobre os valores já tributados na fonte
Para os proprietários de imóveis
As pessoas físicas proprietárias de imóveis locados a pessoas jurídicas precisam:
- Compreender que o valor recebido já teve o imposto retido na fonte
- No caso de condomínio, especificar no contrato de locação a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino
- Declarar os rendimentos de aluguel na Declaração de Ajuste Anual do IRPF, considerando os valores já tributados na fonte
Análise comparativa
Esta Solução de Consulta reafirma o entendimento da Receita Federal sobre a matéria, mas traz clareza principalmente sobre dois pontos:
- Intermediação da imobiliária: confirma que a mera presença de um intermediário no recebimento dos aluguéis não altera a responsabilidade tributária, que permanece com a pessoa jurídica locatária.
- Imóveis em condomínio: consolida o entendimento de que acordos privados entre condôminos sobre o recebimento dos valores não afetam a regra tributária de proporcionalidade, conforme o art. 123 do CTN.
Considerações finais
A Solução de Consulta COSIT nº 55/2020 traz uma importante orientação para o mercado imobiliário, especialmente para empresas que alugam imóveis de pessoas físicas. Estabelece com clareza as responsabilidades tributárias e o correto tratamento fiscal, evitando contestações futuras pela Receita Federal.
Os locatários pessoas jurídicas devem prestar atenção especial ao caso de imóveis em condomínio, certificando-se de que o contrato discrimine a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino. Caso o contrato não contenha essa informação, é recomendável fazer um aditivo para que a retenção do imposto seja realizada corretamente.
Ao cumprir corretamente as orientações, as empresas evitam autuações fiscais e garantem que tanto elas quanto os proprietários dos imóveis estejam em conformidade com a legislação tributária.
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