Tributação na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido

A tributação na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido é um tema que gera dúvidas entre empresários e contadores do setor imobiliário. Muitas empresas mantêm imóveis para locação e, posteriormente, decidem vendê-los, surgindo questionamentos sobre o tratamento tributário correto dessas operações.

Recentemente, a Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª Região Fiscal esclareceu esta questão por meio da Solução de Consulta nº 6.009, publicada em 03 de junho de 2022, que está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021.

O contexto da consulta sobre tributação de imóveis

A consulta foi apresentada por uma empresa que tem como objeto social a compra, venda e locação de imóveis próprios. A dúvida central da contribuinte era sobre como tributar a receita obtida com a venda de um imóvel que anteriormente estava sendo utilizado para locação e, portanto, registrado no ativo não circulante.

A empresa questionava se a receita da alienação desse imóvel deveria ser tratada como:

• Receita bruta operacional, sujeita aos percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL; ou
• Ganho de capital, com tributação integral (sem aplicação dos percentuais de presunção).

Além disso, questionava se a receita estaria sujeita à incidência de PIS (0,65%) e COFINS (3%) no regime cumulativo.

O entendimento da Receita Federal

A Receita Federal, através da Solução de Consulta, esclareceu pontos cruciais sobre a tributação na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido:

1. Quanto ao IRPJ e CSLL

A receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se aos seguintes percentuais de presunção:

• 8% para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ
• 12% para fins de determinação da base de cálculo da CSLL

Esse entendimento se aplica mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, desde que essa atividade constitua objeto social da pessoa jurídica. Nesse caso, as receitas de locação e venda compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.

2. Quanto ao PIS e COFINS

A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à:

• Incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP (0,65%)
• Incidência cumulativa da COFINS (3%)

Essa tributação se aplica sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo investimentos naquele período.

Fundamentos legais da decisão

A solução de consulta baseia-se em diversos dispositivos legais, sendo os principais:

• Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29 (lucro presumido e resultado presumido)
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, arts. 11 e 12 (definição de receita bruta)
• Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20 (percentuais de presunção)
• Lei nº 6.404/1976, art. 179 (classificação contábil)
• Lei nº 9.718/1998, arts. 2º e 3º (base de cálculo do PIS/COFINS)
• Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34 e 215

A Solução de Consulta nº 6.009/2022 está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, conferindo maior segurança jurídica ao entendimento firmado.

Análise contábil vs. tributária dos imóveis

Um ponto crucial na tributação na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido é a distinção entre a classificação contábil e a natureza da operação para fins tributários.

Conforme destacado na solução de consulta, “a forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não é algo que tenha o condão de determinar, por si só, a norma de incidência tributária”.

Assim, mesmo que um imóvel tenha sido contabilizado no ativo não circulante durante o período em que foi utilizado para locação, se a venda desse imóvel fizer parte do objeto social da empresa, a receita dessa alienação será considerada receita bruta operacional.

Classificação dos imóveis segundo as normas contábeis

De acordo com as normas contábeis (CPC 28 – Propriedade para Investimento), os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda, que integram as operações da empresa, deveriam ser classificados:

1. No ativo não circulante – investimentos, na condição de propriedade para investimento, enquanto alugados
2. Transferidos para o ativo circulante a partir do período em que estiverem disponíveis para a venda

No entanto, a solução de consulta esclarece que essa classificação contábil não modifica o tratamento tributário quando a alienação representa objeto ou atividade principal da pessoa jurídica.

Quando se aplica o ganho de capital?

É importante distinguir quando a venda de um imóvel deve ser tratada como receita operacional ou como ganho de capital. A Receita Federal esclarece que o ganho de capital se aplica quando:

• O imóvel tenha sido destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica (por exemplo, um imóvel utilizado como sede)
• A obtenção de rendimentos tenha se dado de forma estranha às suas operações habituais
• A venda de imóveis não constitui objeto social da empresa

Por exemplo, se um imóvel foi utilizado como sede da empresa, seu resultado positivo na alienação representará ganho de capital, mesmo que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.

Impactos práticos para empresas imobiliárias

A solução de consulta traz maior segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que atuam tanto na locação quanto na venda de imóveis. Os principais impactos práticos são:

1. Clareza na tributação: Empresas que têm em seu objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis podem aplicar os percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita bruta da venda, sem necessidade de apurar ganho de capital, mesmo que o imóvel tenha sido anteriormente alugado.
2. Segurança nas reclassificações contábeis: A reclassificação do imóvel do ativo não circulante para o ativo circulante, quando destinado à venda, não altera o tratamento tributário, evitando que um simples “passeio” do bem pelo ativo não circulante grave a receita como não operacional.
3. Tributação de PIS/COFINS: As empresas devem recolher PIS (0,65%) e COFINS (3%) sobre a receita total da venda dos imóveis, sem possibilidade de exclusão da base de cálculo, mesmo que tenham sido anteriormente classificados como investimentos.

Considerações finais

A tributação na venda de imóveis utilizados para locação no Lucro Presumido foi claramente definida pela Receita Federal, trazendo maior segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que operam no regime do Lucro Presumido.

Para as empresas que têm como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis, fica estabelecido que a venda de um imóvel anteriormente utilizado para locação deve ser tratada como receita bruta operacional, sujeita aos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), além da incidência de PIS (0,65%) e COFINS (3%).

Esse entendimento evita interpretações divergentes e oferece um caminho seguro para o planejamento tributário dessas operações, desde que devidamente alinhado com o objeto social da empresa.

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