Como tributar a venda de imóveis alugados no Lucro Presumido? Esta é uma questão relevante para empresas do setor imobiliário que optam por esse regime tributário. A Solução de Consulta nº 6.003 da SRRF06/Disit, de 17 de março de 2021, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, traz importantes esclarecimentos sobre o tratamento fiscal aplicável à venda de imóveis próprios que foram anteriormente utilizados para locação.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SRRF06/Disit nº 6.003
Data de publicação: 17 de março de 2021
Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF
Contexto da Consulta
A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica que tem como objeto social diversas atividades imobiliárias, incluindo compra e venda de imóveis e locação. A empresa incorporou um empreendimento imobiliário com a intenção original de vender as unidades, porém, não encontrando compradores com propostas satisfatórias, optou por disponibilizá-las para locação temporariamente, até que pudesse concretizar a venda.
O questionamento central da consulta refere-se à forma de tributação da receita obtida com a venda dessas unidades imobiliárias que, apesar de terem sido inicialmente classificadas contabilmente no ativo não circulante (como investimentos), sempre tiveram como destinação final a venda, sendo a locação apenas uma estratégia intermediária para valorização e manutenção dos imóveis.
Principais Aspectos Tributários Abordados
Definição de Receita Bruta e sua Relação com a Atividade Principal
A Solução de Consulta esclarece que, para fins de determinação da base de cálculo dos tributos, é fundamental identificar a natureza da receita auferida. Conforme o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, a receita bruta compreende:
- O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
- O preço da prestação de serviços em geral;
- O resultado auferido nas operações de conta alheia; e
- As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens anteriores.
Quando uma atividade consta do objeto social da empresa e é efetivamente praticada com habitualidade, as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica, independentemente da classificação contábil dos bens envolvidos.
Tratamento para IRPJ e CSLL no Lucro Presumido
A consulta estabelece que, para empresas optantes pelo Lucro Presumido, a venda de imóveis próprios está sujeita aos seguintes percentuais de presunção:
- IRPJ: 8% sobre a receita bruta
- CSLL: 12% sobre a receita bruta
Esse tratamento se aplica mesmo quando os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que ambas as atividades (locação e venda) façam parte do objeto social da empresa.
É relevante destacar que a receita proveniente da atividade de locação dos imóveis, enquanto eram mantidos para esse fim, está sujeita ao percentual de presunção de 32% tanto para IRPJ quanto para CSLL.
Relevância da Classificação Contábil dos Imóveis
A Solução de Consulta deixa claro que a mera classificação contábil dos bens (seja como estoque, investimento ou imobilizado) não é determinante, por si só, para definir o tratamento tributário aplicável. O que realmente importa é a natureza da operação e a relação com o objeto social da empresa.
Quando o imóvel é destinado à venda e essa atividade faz parte do objeto social, pouco importa se o bem estava classificado como investimento no período em que estava sendo alugado. O que determina o tratamento tributário é a essência econômica da operação.
Ganho de Capital vs. Receita Bruta
A Solução de Consulta esclarece a diferença entre ganho de capital e receita bruta para fins tributários. Quando a venda de imóveis é parte do objeto social da empresa, a receita dessa venda compõe a receita bruta, sendo tributada mediante aplicação dos percentuais de presunção.
Por outro lado, se a venda de imóveis não constitui objeto da pessoa jurídica, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante deve ser tratada como ganho de capital, sendo diretamente acrescida às bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção.
Tratamento para PIS/PASEP e COFINS
Em relação ao PIS/PASEP e à COFINS, a empresa optante pelo Lucro Presumido está sujeita ao regime cumulativo dessas contribuições, com alíquotas de:
- PIS/PASEP: 0,65% sobre a receita bruta
- COFINS: 3,0% sobre a receita bruta
A exceção à incidência dessas contribuições, prevista no art. 3º, §2º, IV, da Lei nº 9.718/1998 (que exclui da base de cálculo as receitas decorrentes da venda de bens do ativo não circulante, classificados como investimento, imobilizado ou intangível), não se aplica quando a venda de imóveis constitui objeto social da empresa, mesmo que eles tenham sido anteriormente classificados como investimentos.
Impactos Práticos para Empresas do Setor Imobiliário
A Solução de Consulta traz segurança jurídica para empresas do setor imobiliário que adotam estratégias mistas de locação e venda de imóveis, esclarecendo que:
- A utilização temporária de imóveis para locação, antes da venda, não altera a natureza da receita quando a venda ocorrer;
- A classificação contábil do bem (como investimento durante o período de locação) não modifica o tratamento tributário aplicável quando a venda se concretizar;
- É a natureza da atividade e sua relação com o objeto social da empresa que determinam o tratamento tributário, não a classificação contábil dos bens.
Esse entendimento permite que empresas do setor imobiliário possam adotar estratégias de negócio mais flexíveis, utilizando seus imóveis para locação enquanto aguardam o momento oportuno para a venda, sem prejuízo do tratamento tributário aplicável.
Considerações Finais
O entendimento firmado nesta Solução de Consulta proporciona maior segurança jurídica às empresas do setor imobiliário optantes pelo Lucro Presumido, ao esclarecer como tributar a venda de imóveis alugados no Lucro Presumido. A lição fundamental é que, quando tanto a locação quanto a venda de imóveis fazem parte do objeto social da empresa, as receitas de ambas as atividades compõem o resultado operacional e a receita bruta, devendo ser tributadas de acordo com os percentuais de presunção específicos para cada atividade.
Empresas que atuam no setor imobiliário devem estar atentas para aplicar corretamente esses percentuais de presunção: 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre as receitas de venda de imóveis, e 32% para ambos os tributos sobre as receitas de locação. Além disso, tanto a receita de locação quanto a de venda estão sujeitas à incidência do PIS/PASEP (0,65%) e da COFINS (3%) no regime cumulativo.
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