Tributação IRRF sobre rendimentos de aluguel em casos de casamento e usufruto

A Tributação IRRF sobre rendimentos de aluguel é um tema recorrente para pessoas físicas que possuem imóveis alugados, especialmente quando esses bens estão sujeitos a regimes especiais de propriedade. A Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta nº 140 – Cosit, de 10 de dezembro de 2020, estabeleceu importantes diretrizes sobre como deve ocorrer a retenção do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) em situações específicas.

A matéria é especialmente relevante para pessoas jurídicas que possuem carteiras imobiliárias substanciais e precisam realizar corretamente a retenção do imposto sobre os pagamentos de aluguéis a pessoas físicas. Vamos analisar os principais aspectos desta orientação oficial.

Contexto da Solução de Consulta

A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica com uma carteira imobiliária de aproximadamente 800 contratos locatícios. A empresa questionava a possibilidade de alteração no critério de Tributação IRRF sobre rendimentos de aluguel em três situações específicas:

1. Cônjuges casados sob regime de comunhão parcial de bens, ambos figurando como locadores;
2. Usufrutuária e nu-proprietários figurando como locadores;
3. Apenas um cônjuge figurando como locador, sendo o imóvel seu bem particular adquirido antes do casamento.

Estas situações são comuns no mercado imobiliário e geram frequentes dúvidas sobre a correta aplicação da legislação tributária.

Princípios Legais Aplicáveis

A Solução de Consulta baseia-se em importantes princípios jurídicos e disposições legais que devem ser considerados:

• O contrato faz lei entre as partes, em razão dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda (força obrigatória dos contratos);
• A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos de direito privado (art. 110 do CTN);
• As convenções particulares sobre responsabilidade tributária são inoponíveis à Fazenda Pública (art. 123 do CTN);
• O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018) estabelece regras específicas para tributação na sociedade conjugal (arts. 5º a 7º).

Tributação de Rendimentos na Sociedade Conjugal – Bens Comuns

O primeiro cenário analisado refere-se aos cônjuges casados sob regime de comunhão parcial, quando ambos figuram como locadores e o imóvel está registrado em nome do casal.

De acordo com o art. 5º do RIR/2018, na constância da sociedade conjugal, cada cônjuge terá seus rendimentos tributados na proporção de:

• 100% dos que lhes forem próprios;
• 50% daqueles produzidos pelos bens comuns.

Assim, em se tratando de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, os rendimentos de aluguel produzidos por estes bens são tributados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge.

No entanto, o § 1º do mesmo artigo prevê que, opcionalmente, os rendimentos produzidos pelos bens comuns poderão ser tributados, em sua totalidade, em nome de um dos cônjuges. Esta opção pode ser exercida pelo contribuinte, conforme sua conveniência.

Portanto, a Tributação IRRF sobre rendimentos de aluguel de bens comuns pode ocorrer de duas formas:

1. 50% para cada cônjuge (regra geral);
2. 100% para apenas um dos cônjuges (opção).

Tributação no Caso de Usufruto

O segundo cenário trata da tributação quando usufrutuária e nu-proprietários figuram como locadores.

O Código Civil, em seu art. 1.394, estabelece que o usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. O art. 1.403, inciso II, complementa que incumbem ao usufrutuário as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

A RFB, alinhada com essas disposições, determina que, no caso de usufruto de bem imóvel, a retenção do IRRF incidente sobre os rendimentos decorrentes do seu aluguel recairá exclusivamente sobre o usufrutuário.

Deste modo, não é possível a divisão da tributação entre usufrutuária e nu-proprietários, mesmo que estes figurem no contrato de locação. Os rendimentos do aluguel são tributáveis apenas em nome do usufrutuário.

Tributação de Rendimentos de Aluguel de Bem Particular

O terceiro cenário analisa a situação em que apenas um dos cônjuges figura como locador, sendo o imóvel seu bem particular adquirido antes do casamento.

A Solução de Consulta é clara ao afirmar que não é permitida a inclusão do cônjuge para fins de retenção tributária proporcional na fonte, na constância da sociedade conjugal, quando se trata de rendimentos produzidos por um bem particular pertencente a apenas um dos cônjuges.

Baseando-se na Solução de Consulta Cosit nº 56/2013, a RFB estabelece que os rendimentos produzidos por bens particulares devem ser tributados em sua totalidade em nome daquele que possuir o bem.

Este entendimento decorre do art. 5º, inciso I, do RIR/2018, que determina a tributação de 100% dos rendimentos próprios de cada cônjuge.

Diferenças entre o Direito Civil e o Direito Tributário

É interessante notar que existe uma diferença entre o tratamento civil e o tratamento tributário dos frutos de bens particulares no casamento sob regime de comunhão parcial.

No âmbito civil, o Código Civil estabelece em seu art. 1.660, inciso V, que entram na comunhão “os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão”.

Contudo, para fins tributários, o art. 109 do CTN determina que os princípios gerais de direito privado são utilizados para pesquisa da definição, do conteúdo e do alcance de seus institutos, conceitos e formas, mas não para definição dos respectivos efeitos tributários.

Assim, mesmo que civilmente os frutos dos bens particulares se comuniquem entre os cônjuges, para efeitos de Tributação IRRF sobre rendimentos de aluguel, esses rendimentos devem ser tributados integralmente em nome do proprietário do bem.

Impactos Práticos para Empresas Pagadoras de Aluguéis

As empresas que realizam pagamentos de aluguéis a pessoas físicas e, portanto, são responsáveis pela retenção do IRRF, devem observar atentamente as seguintes orientações:

• Bens comuns do casal: pode-se reter 50% em nome de cada cônjuge ou, a pedido destes, 100% em nome de apenas um deles;
• Usufruto: a retenção deve ser feita integralmente em nome do usufrutuário, mesmo que os nu-proprietários também figurem no contrato;
• Bens particulares: a retenção deve ser feita integralmente em nome do proprietário do bem, não sendo permitida a inclusão do cônjuge para fins de retenção proporcional.

Esta orientação é especialmente importante para empresas com grandes carteiras imobiliárias, que podem enfrentar questionamentos de locadores sobre alterações na forma de retenção do imposto.

Considerações Finais

A Tributação IRRF sobre rendimentos de aluguel em situações que envolvem regimes especiais de propriedade exige atenção às peculiaridades de cada caso. A Solução de Consulta nº 140/2020 traz importantes esclarecimentos, reforçando a necessidade de observância das regras tributárias específicas.

É fundamental que tanto as pessoas físicas proprietárias de imóveis quanto as empresas responsáveis pela retenção do imposto compreendam essas regras para evitar questionamentos fiscais futuros.

Vale ressaltar que a consulente, ao formular seus questionamentos à Receita Federal, adotou a postura correta para garantir segurança jurídica em suas operações, uma vez que a Solução de Consulta possui efeito vinculante no âmbito da RFB e protege o contribuinte de penalidades em caso de eventual questionamento.

Simplifique a Complexidade Tributária com Inteligência Artificial

A TAIS reduz em 73% o tempo de pesquisa tributária, interpretando instantaneamente normas complexas como esta Solução de Consulta sobre retenção de IRRF em aluguéis.

Conheça a TAIS