O RET para construtoras no Programa Minha Casa Minha Vida sofreu importantes alterações com a Lei nº 13.970/2019, estabelecendo uma nova alíquota de 4% para o recolhimento unificado de tributos. A Receita Federal do Brasil esclareceu as regras desse regime através da Solução de Consulta Cosit nº 34/2022, trazendo luz a questões cruciais sobre sua aplicabilidade, momento de opção e base de cálculo.
Identificação da Norma
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: Cosit nº 34/2022
- Data de publicação: 29 de agosto de 2022
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contextualização do RET no Programa Minha Casa Minha Vida
O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às construtoras no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei nº 12.024/2009. Este regime permite o pagamento mensal unificado de tributos federais – IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins – como um percentual sobre a receita mensal auferida pelos contratos de construção.
Com a publicação da Lei nº 13.970, de 26 de dezembro de 2019, foi introduzido o artigo 2º-A na Lei nº 12.024/2009, estabelecendo que a partir de 1º de janeiro de 2020, as empresas construtoras poderiam optar pelo recolhimento unificado na alíquota de 4% para unidades habitacionais com valor de até R$ 124.000,00 no âmbito do PMCMV.
Este cenário gerou dúvidas entre as construtoras, especialmente aquelas com contratos firmados e obras iniciadas em 2019, sobre a possibilidade de aplicar a nova alíquota de 4% para receitas de 2020.
Principais Esclarecimentos da Solução de Consulta
1. Aplicabilidade para obras iniciadas em 2019
A Solução de Consulta esclareceu que, para contratos de construção firmados e com obras iniciadas em 2019, a opção pelo RET para construtoras no Programa Minha Casa Minha Vida com alíquota de 4% pode ser realizada a qualquer tempo. No entanto, este regime abrange somente as receitas auferidas após a opção e a partir de 1º de janeiro de 2020.
O corte temporal definido no art. 2º-A refere-se aos fatos geradores (auferimento de receitas) e não à data da contratação da obra ou de seu início. Portanto, aplica-se o comando legal mesmo que o contrato tenha sido firmado ou a obra iniciada antes da vigência da Lei nº 13.970/2019, mas apenas para receitas auferidas posteriormente à sua vigência.
2. Momento da opção pelo regime
De acordo com a Solução de Consulta, a opção pelo RET-Construtoras PMCMV ocorre quando são atendidas duas condições:
- Adesão da empresa ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Realização do primeiro pagamento mensal unificado na forma do art. 14 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
Este esclarecimento corrobora com o entendimento já manifestado pela Receita Federal na Solução de Consulta Cosit nº 370/2017, que estabeleceu que a opção é exercida através do pagamento até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, condicionada à prévia adesão ao DTE.
3. Valor das unidades habitacionais para fins do RET
Um dos pontos mais relevantes esclarecidos refere-se ao valor das unidades habitacionais considerado para fins do RET para construtoras no Programa Minha Casa Minha Vida. A Receita Federal definiu que deve ser considerado o valor comercial da unidade habitacional, entendido como o valor de comercialização da unidade ao adquirente final.
Esta interpretação é de grande importância prática, pois elimina dúvidas sobre se o limite de R$ 124.000,00 mencionado na legislação se referiria ao custo de construção ou ao preço de venda, confirmando que é este último o valor a ser considerado.
4. Aplicação da legislação no tempo
A Solução de Consulta também esclareceu que a apuração dos tributos se dá no momento da ocorrência do fato gerador, aplicando-se a legislação vigente nessa época, e não na data do recolhimento do tributo apurado.
Como consequência, tributos relativos a fatos geradores ocorridos em 2019, mesmo que recolhidos em 2020, não se sujeitam ao tratamento previsto no art. 2º-A da Lei nº 12.024/2009, ou seja, não podem utilizar a alíquota de 4%.
Impactos Práticos para as Construtoras
Para as construtoras que atuam no PMCMV, a Solução de Consulta traz importantes orientações práticas:
- Empresas com contratos firmados e obras iniciadas em 2019 podem optar pelo regime com alíquota de 4% para receitas auferidas a partir de janeiro de 2020;
- A opção pelo regime é formalizada com o primeiro recolhimento, desde que a empresa já tenha aderido ao DTE;
- O limite de R$ 124.000,00 refere-se ao valor de venda da unidade habitacional;
- Receitas auferidas em 2019 e pagas em 2020 não se beneficiam da alíquota de 4%.
Esta segurança jurídica permite um melhor planejamento tributário das empresas do setor, garantindo que possam aproveitar adequadamente o benefício fiscal sem incorrer em riscos de autuações futuras.
Considerações Finais
O RET para construtoras no Programa Minha Casa Minha Vida representa um importante incentivo fiscal que visa estimular a construção de unidades habitacionais populares, contribuindo para a redução do déficit habitacional brasileiro.
A alíquota reduzida de 4% para o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, estabelecida a partir de 2020, traz significativa redução da carga tributária para as construtoras que atuam nesse segmento, desde que respeitados os requisitos e limites estabelecidos pela legislação.
A Solução de Consulta Cosit nº 34/2022 trouxe importantes esclarecimentos sobre a interpretação e aplicação prática desse regime especial, contribuindo para maior segurança jurídica no setor. As construtoras devem estar atentas às orientações fornecidas pela Receita Federal, especialmente quanto ao momento da opção pelo regime, valor das unidades habitacionais e aplicação temporal da legislação.
Vale destacar que o acompanhamento constante das normas tributárias aplicáveis ao setor da construção civil é fundamental para garantir o correto aproveitamento dos benefícios fiscais e evitar contingências tributárias futuras.
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