Tributação no RET-Incorporação imobiliária após conclusão da obra

Gustavo Ribeiro1 de agosto de 20254 Mins read97

A Tributação no RET-Incorporação imobiliária sofreu importantes alterações com a publicação da Lei nº 13.970, de 2019. Uma recente Solução de Consulta esclareceu pontos fundamentais sobre o prazo de aplicação deste regime especial, especialmente quanto às vendas de unidades já concluídas.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SC nº 113 – COSIT
Data de publicação: 23 de junho de 2022
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da consulta sobre o RET-Incorporação

O Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET-Incorporação) foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 como forma de simplificar e reduzir a carga tributária do setor imobiliário. Este regime permite o recolhimento unificado de tributos federais com alíquota reduzida sobre as receitas mensais auferidas pela incorporadora.

Um ponto de grande controvérsia sempre foi o prazo de aplicação do regime especial. Antes da Lei nº 13.970/2019, havia dúvidas sobre a possibilidade de aplicação do RET-Incorporação às receitas decorrentes de vendas realizadas após a conclusão da edificação, ou seja, após a obtenção do “Habite-se”.

A questão central analisada nesta Solução de Consulta vinculada à SC nº 28-COSIT/2022 é justamente definir a partir de quando as novas regras introduzidas pela Lei nº 13.970/2019 são aplicáveis e como ficam as situações anteriores à sua vigência.

Principais disposições sobre a Tributação no RET-Incorporação imobiliária

A Solução de Consulta esclarece que, até o advento da Lei nº 13.970/2019, não se sujeitavam ao RET-Incorporação as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação. Esta interpretação era aplicada com base na redação original da Lei nº 10.931/2004.

A Lei nº 13.970/2019 introduziu o art. 11-A na Lei nº 10.931/2004, estabelecendo expressamente que:

“Para fins de extinção do regime especial de tributação previsto no art. 1º desta Lei, as incorporações imobiliárias consideradas como concluídas serão aquelas para as quais for expedido o ‘Habite-se’ pelo órgão municipal competente.”

Contudo, conforme destaca a Solução de Consulta, esta nova regra não tem natureza interpretativa, mas sim inovadora. Por isso, não pode retroagir para alcançar fatos geradores ocorridos antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade da lei tributária, previsto no art. 106 do Código Tributário Nacional.

Marco temporal e aplicação da nova regra

A consulta define com clareza o marco temporal para aplicação da nova regra: 27 de dezembro de 2019, data da publicação da Lei nº 13.970/2019. Assim:

Para receitas auferidas antes de 27/12/2019, provenientes de unidades prontas com “Habite-se” já expedido, não é possível a aplicação do RET-Incorporação;
Para receitas auferidas a partir de 27/12/2019, mesmo de unidades prontas, é possível a aplicação do RET-Incorporação, desde que as unidades componham o memorial de incorporação.

Esta distinção é crucial para as empresas do setor, pois impacta diretamente na carga tributária aplicável às vendas realizadas após a conclusão da obra.

Impactos práticos da Tributação no RET-Incorporação imobiliária

A decisão traz consequências significativas para incorporadoras que possuíam estoque de imóveis prontos antes da publicação da Lei nº 13.970/2019:

As receitas de vendas de unidades prontas com “Habite-se” expedido, realizadas antes de 27/12/2019, devem ser tributadas pelo regime normal, não podendo aplicar o RET;
As receitas de vendas dessas mesmas unidades, mas realizadas após 27/12/2019, podem ser tributadas pelo RET, o que representa uma redução significativa na carga tributária;
As incorporadoras devem manter controles específicos para segregar as receitas conforme a data de sua realização.

Vale lembrar que o RET-Incorporação prevê o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS à alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida, o que geralmente representa uma carga tributária menor que a do regime normal.

Análise comparativa da tributação antes e depois da Lei nº 13.970/2019

Situação	Antes da Lei nº 13.970/2019	Após a Lei nº 13.970/2019
Vendas antes da conclusão da obra	Aplicável o RET-Incorporação	Aplicável o RET-Incorporação
Vendas após a conclusão da obra (com “Habite-se”)	Não aplicável o RET-Incorporação	Aplicável o RET-Incorporação

A mudança trazida pela Lei nº 13.970/2019 trouxe mais segurança jurídica para o setor, permitindo que incorporadoras possam aplicar o regime especial durante todo o ciclo de venda das unidades do empreendimento, mesmo que algumas vendas ocorram após a conclusão física da obra.

Considerações finais sobre o RET para incorporações

A Solução de Consulta nº 113/COSIT/2022, vinculada à Solução de Consulta nº 28/COSIT/2022, traz uma interpretação definitiva sobre a aplicação temporal das regras do RET-Incorporação, respeitando o princípio da irretroatividade da lei tributária.

As empresas do setor imobiliário devem estar atentas a esta orientação, especialmente aquelas que possuíam estoque de imóveis prontos antes da publicação da Lei nº 13.970/2019 e realizaram vendas tanto antes quanto depois desta data.

É importante que as incorporadoras revisem seus procedimentos fiscais e verifiquem se estão aplicando corretamente o regime tributário às receitas de vendas de unidades imobiliárias, considerando o marco temporal de 27/12/2019 e a situação das edificações (concluídas ou não) no momento da venda.

Para maior segurança jurídica, é recomendável consultar a íntegra da Solução de Consulta nº 113/COSIT/2022, bem como a Solução de Consulta nº 28/COSIT/2022 à qual ela está vinculada.