Tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária na venda de imóveis próprios

A tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária possui características específicas que todo contribuinte do setor precisa conhecer. A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta DISIT/SRRF 7ª RF nº 7001, de 01/09/2022, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, trouxe importantes esclarecimentos sobre a tributação das receitas provenientes da venda de imóveis próprios por empresas do setor imobiliário.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: DISIT/SRRF 7ª RF nº 7001
Data de publicação: 01/09/2022
Órgão emissor: Divisão de Tributação da Superintendência Regional da Receita Federal da 7ª Região Fiscal

Introdução

A Solução de Consulta DISIT/SRRF nº 7001/2022 esclarece como tributar, no regime do Lucro Presumido, as receitas provenientes da venda de imóveis próprios por empresas que têm a atividade imobiliária como objeto social, mesmo quando esses imóveis foram anteriormente utilizados para locação. A norma afeta diretamente empresas do setor imobiliário que operam no regime do Lucro Presumido e produz efeitos a partir da data de sua publicação.

Contexto da Norma

A questão central abordada refere-se à tributação no regime do Lucro Presumido quando uma empresa do setor imobiliário vende imóveis de sua propriedade que, em período anterior, foram utilizados para locação e classificados no ativo imobilizado. A dúvida frequente é se essas vendas devem ser tributadas como receita operacional (receita bruta) ou como ganho de capital.

Essa consulta surge porque muitas empresas do setor imobiliário possuem tanto a atividade de compra e venda quanto a de locação de imóveis como objetos sociais. Quando decidem vender imóveis que anteriormente eram destinados à locação, surgem dúvidas sobre o tratamento tributário adequado dessas receitas.

Principais Disposições

Para fins de tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária, a Receita Federal estabeleceu que as receitas provenientes da venda de imóveis próprios devem ser tratadas como receita bruta operacional e estão sujeitas aos seguintes percentuais de presunção:

• IRPJ: aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta;
• CSLL: aplicação do percentual de 12% sobre a receita bruta.

Esse tratamento tributário se mantém mesmo quando os imóveis vendidos foram anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que essa atividade (locação) constitua objeto social da pessoa jurídica. Nessa hipótese, as receitas de locação também compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.

Para PIS/COFINS, as vendas desses imóveis estão sujeitas à tributação no regime cumulativo, com alíquotas de:

• PIS/PASEP: 0,65% sobre a receita bruta;
• COFINS: 3% sobre a receita bruta.

A solução de consulta esclarece que, para fins de tributação, o que determinará o tratamento como receita bruta ou como ganho de capital é se a atividade de venda de imóveis constitui ou não objeto social da empresa, e não a classificação contábil anterior do bem.

Distinção entre Receita Bruta e Ganho de Capital

É fundamental compreender a distinção estabelecida pela Receita Federal:

• Receita Bruta: Quando a venda de imóveis próprios é objeto social da empresa, mesmo que anteriormente esses imóveis tenham sido utilizados para locação e classificados no ativo imobilizado;
• Ganho de Capital: Quando a venda de imóveis não constitui objeto social da empresa, sendo tratada como alienação de ativo não circulante (mesmo que reclassificado para o ativo circulante com intenção de venda).

Esta diferenciação é crucial para a correta aplicação da tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária, pois o ganho de capital é adicionado integralmente à base de cálculo dos tributos, sem aplicação dos percentuais de presunção.

Impactos Práticos

As empresas do setor imobiliário que operam no Lucro Presumido precisam estar atentas a essas disposições, pois elas têm impactos diretos na carga tributária e nos procedimentos contábeis:

1. Necessidade de análise cuidadosa do objeto social da empresa para determinar o correto enquadramento tributário das vendas;
2. Importância de manter controles contábeis adequados para identificar a origem e a destinação anterior dos imóveis vendidos;
3. Avaliação estratégica sobre a conveniência de manter tanto a atividade de locação quanto a de venda de imóveis no objeto social;
4. Planejamento tributário considerando as diferenças significativas entre a tributação como receita bruta (com aplicação dos percentuais de presunção) versus ganho de capital (tributação integral).

Para empresas que anteriormente classificavam a venda de imóveis que foram usados para locação como ganho de capital, é necessário reavaliar esse procedimento à luz desta solução de consulta, que pode representar uma redução na carga tributária quando comparada à tributação como ganho de capital.

Análise Comparativa

A principal vantagem da interpretação estabelecida nesta solução de consulta é a possibilidade de aplicação dos percentuais de presunção do Lucro Presumido (8% para IRPJ e 12% para CSLL) sobre as receitas de venda de imóveis, mesmo quando estes foram anteriormente classificados no ativo imobilizado.

Em uma análise comparativa:

• Tributação como Receita Bruta:
  • IRPJ: 8% de presunção + 15% (alíquota básica) = 1,2% sobre a receita bruta;
  • CSLL: 12% de presunção + 9% (alíquota) = 1,08% sobre a receita bruta.
• Tributação como Ganho de Capital:
  • IRPJ: 15% sobre o ganho de capital total;
  • CSLL: 9% sobre o ganho de capital total.

A tributação como receita bruta tende a ser mais vantajosa na maioria dos casos, especialmente quando há margem de lucro elevada na operação de venda.

Considerações Finais

A Solução de Consulta DISIT/SRRF nº 7001/2022, ao vincular-se à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, consolida o entendimento da Receita Federal sobre o tema, trazendo maior segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que operam no Lucro Presumido.

É essencial que as empresas do setor imobiliário analisem cuidadosamente seu objeto social e suas operações para assegurar o correto enquadramento tributário das receitas. Além disso, é recomendável revisar procedimentos contábeis e fiscais para adequação às orientações da Receita Federal, evitando questionamentos em eventuais fiscalizações.

A tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária segue regras específicas que, quando corretamente aplicadas, podem representar oportunidades legítimas de economia fiscal para as empresas do setor.

Para mais detalhes, consulte a íntegra da Solução de Consulta DISIT/SRRF 7ª RF nº 7001/2022 e a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 no site oficial da Receita Federal do Brasil.

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