RET para Incorporadoras: Tributação de Aluguéis e Vendas após o Habite-se

Gustavo Ribeiro28 de julho de 20255 Mins read192

A RET para Incorporadoras é um regime especial que apresenta vantagens significativas para o mercado imobiliário. Contudo, sua aplicação gera dúvidas quando a incorporadora decide alugar unidades não vendidas ou aliená-las após a conclusão da obra. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu esses pontos na Solução de Consulta COSIT nº 297, de 23 de novembro de 2023.

Contexto da Solução de Consulta

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 297/COSIT
Data de publicação: 23/11/2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Uma incorporadora optante pelo RET para Incorporadoras questionou a Receita Federal sobre o tratamento tributário aplicável às receitas de locação de unidades não vendidas, bem como sobre a possibilidade de manter o regime especial quando da venda futura dessas unidades.

A consulta também abordou o impacto dessas operações sobre vendas já realizadas, especialmente após a expedição do habite-se. Esses questionamentos dizem respeito à abrangência e aos limites do Regime Especial de Tributação (RET), previsto na Lei nº 10.931/2004.

Entendendo o Regime Especial de Tributação (RET)

O RET para Incorporadoras é um regime opcional e irretratável que unifica o recolhimento de quatro tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS) mediante alíquota de 4% sobre as receitas mensais recebidas pela venda de unidades imobiliárias que compõem a incorporação.

Esse regime foi instituído para atender às especificidades do setor imobiliário, sendo aplicado no contexto definido pela Lei nº 4.591/1964, que considera incorporação imobiliária como “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Um aspecto crucial destacado pela Receita Federal é que a finalidade precípua da incorporação imobiliária é a alienação (venda) das unidades, não sua locação.

Alteração Legislativa Importante

Em 2019, a Lei nº 13.970 introduziu o art. 11-A na Lei nº 10.931/2004, estabelecendo que:

“O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização.”

Essa alteração ampliou o escopo do RET para Incorporadoras, permitindo que continuasse vigente mesmo após a conclusão da obra (habite-se), desde que para as receitas de vendas das unidades. A COSIT deixou claro que essa mudança tem natureza modificativa, não interpretativa, o que impede sua aplicação retroativa a empreendimentos concluídos antes de sua vigência.

Tributação das Receitas de Locação

Um dos principais pontos da Solução de Consulta COSIT nº 297/2023 é o esclarecimento sobre a tributação das receitas de locação. A RFB concluiu que:

As receitas de locação não podem ser tributadas pelo RET, mesmo que as unidades alugadas façam parte de uma incorporação sujeita ao regime especial.
O aluguel e a incorporação imobiliária são atividades economicamente distintas.
As receitas locatícias devem ser tributadas pelo regime normal adotado pela incorporadora (lucro real, presumido ou arbitrado).

Esse entendimento se aplica tanto ao regime anterior quanto ao posterior à inclusão do art. 11-A na Lei nº 10.931/2004, pois o aluguel, por sua natureza jurídica, não se confunde com a alienação prevista no conceito legal de incorporação imobiliária.

Venda de Unidades após o Habite-se

Quanto à venda de unidades após a conclusão da obra (habite-se), a Receita Federal fez uma distinção importante baseada no momento da expedição do habite-se:

Para incorporações com habite-se expedido antes da vigência do art. 11-A (incluído pela Lei nº 13.970/2019): as vendas realizadas após o habite-se não podem ser tributadas pelo RET para Incorporadoras, mesmo que as unidades tenham sido previamente alugadas. Nesse caso, a tributação deve seguir o regime geral aplicável à pessoa jurídica.
Para incorporações com habite-se expedido após a vigência do art. 11-A: as vendas realizadas após o habite-se podem continuar sendo tributadas pelo RET, desde que as unidades permaneçam disponíveis para venda, mesmo quando temporariamente alugadas.

A fisco esclareceu que, no caso de incorporações concluídas antes da lei de 2019, não há possibilidade de retroatividade da norma, pois a alteração tem natureza modificativa, não interpretativa.

Conclusões e Impactos Práticos

Com base na Solução de Consulta COSIT nº 297/2023, podemos extrair as seguintes orientações práticas para as incorporadoras:

Receitas de locação sempre devem ser tributadas pelo regime normal, nunca pelo RET para Incorporadoras.
Para incorporações com habite-se anterior à Lei nº 13.970/2019, as vendas após o habite-se não podem ser tributadas pelo RET.
A locação temporária de unidades não vendidas é permitida, mas não pode descaracterizar a finalidade principal de alienação da incorporação.
Caso se constate que a destinação das unidades para aluguel passou a ser a atividade principal, a pessoa jurídica não poderá mais ser tributada pelo RET.

Essa interpretação da Receita Federal tem impacto direto no planejamento tributário das incorporadoras, que devem avaliar cuidadosamente a estratégia de comercialização de seus empreendimentos, especialmente quando consideram a locação como alternativa temporária para unidades não vendidas.

É fundamental que as empresas do setor imobiliário analisem a data de expedição do habite-se de seus empreendimentos em relação à vigência da Lei nº 13.970/2019, para determinar corretamente o regime tributário aplicável às vendas posteriores à conclusão da obra.

Vale destacar que a Receita Federal firmou entendimento de que o momento-chave para determinar a aplicabilidade do RET para Incorporadoras é a expedição do habite-se, documento que atesta que a unidade imobiliária está apta a cumprir seu objetivo. A partir deste momento, as unidades não mais se caracterizam como frações ideais de terreno vinculadas a unidades a serem construídas (objeto da incorporação imobiliária), mas como imóveis concluídos.

Para empreendimentos iniciados após a Lei nº 13.970/2019, o RET para Incorporadoras poderá ser aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades, independentemente da data de sua comercialização, o que amplia significativamente o alcance do benefício tributário.

Por fim, cabe ressaltar que o descumprimento das orientações estabelecidas pela Receita Federal pode levar à descaracterização do RET e à cobrança retroativa dos tributos devidos segundo o regime geral de tributação, com os acréscimos legais cabíveis. Portanto, é essencial que as incorporadoras mantenham controle rigoroso sobre a finalidade principal de seus empreendimentos e sobre o tratamento tributário das diferentes receitas auferidas.

É importante consultar um especialista em direito tributário para avaliar a situação específica de cada empreendimento e definir a estratégia tributária mais adequada, considerando todos os aspectos legais e fiscais envolvidos.

Para consultar o texto completo da Solução de Consulta COSIT nº 297/2023, acesse o site da Receita Federal.