Tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária de compra e venda de imóveis próprios

A tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária de compra e venda de imóveis próprios possui características específicas, especialmente quando esses imóveis foram anteriormente utilizados para locação. A Receita Federal do Brasil esclareceu esse tema por meio de uma Solução de Consulta vinculada à SC Cosit nº 7/2021, trazendo segurança jurídica para empresas do setor imobiliário.

Tipo de norma: Solução de Consulta COSIT
Número/referência: Vinculada à SC Cosit nº 7, de 4 de março de 2021
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Link: Acesso à íntegra da Solução de Consulta

Contexto da Norma

A consulta tributária analisou a situação de empresas do ramo imobiliário que, além de comprar e vender imóveis (atividade principal), também realizam locação desses bens antes de vendê-los. A dúvida central era sobre o tratamento tributário adequado: se a venda posterior de imóveis que foram utilizados para locação deve ser tributada como receita operacional (com aplicação dos percentuais de presunção) ou como ganho de capital.

A questão é relevante porque a forma de tributação impacta diretamente o valor do imposto a ser pago, uma vez que os percentuais aplicáveis e as bases de cálculo são diferentes em cada situação. Além disso, havia incerteza quanto à incidência do PIS/COFINS sobre essas receitas.

Principais Disposições

Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ)

Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ no Lucro Presumido, a receita bruta auferida por meio da exploração da atividade imobiliária de compra e venda de imóveis próprios está sujeita ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), mesmo que esses imóveis tenham sido utilizados anteriormente para locação.

A condição fundamental para esse tratamento é que a atividade de locação constitua objeto social da pessoa jurídica. Nesse caso, as receitas provenientes tanto da locação quanto da posterior venda compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)

Para a CSLL, aplica-se entendimento semelhante, com a diferença de que o percentual de presunção é de 12% (doze por cento) sobre a receita bruta auferida com a atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios.

PIS/COFINS

A solução de consulta esclarece que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária de compra e venda está sujeita à incidência cumulativa:

• PIS/PASEP: alíquota de 0,65% sobre a receita bruta
• COFINS: alíquota de 3% sobre a receita bruta

Essas alíquotas se aplicam mesmo quando os imóveis vendidos já foram utilizados para locação em período anterior e, consequentemente, estiveram classificados no ativo imobilizado naquele período.

A Diferenciação entre Receita Bruta e Ganho de Capital

Um ponto crucial do entendimento da Receita Federal é a diferenciação entre o tratamento dado aos imóveis destinados à venda (mesmo que tenham sido alugados anteriormente) e aqueles que são efetivamente do ativo não circulante da empresa:

• Receita operacional (receita bruta): venda de imóveis que fazem parte do objeto social da empresa, mesmo que tenham sido utilizados para locação anteriormente
• Ganho de capital: alienação de bens do ativo não circulante, quando a venda não constitui objeto social da pessoa jurídica

A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda, deve ser tratada como ganho de capital quando essa atividade não constitui objeto social da pessoa jurídica.

Impactos Práticos para as Empresas Imobiliárias

O entendimento consolidado na solução de consulta traz importantes repercussões práticas para as empresas do setor imobiliário:

1. Planejamento tributário: possibilidade de adequar o objeto social para contemplar tanto a atividade de compra e venda quanto a de locação de imóveis
2. Classificação contábil adequada: importância da correta classificação dos imóveis no ativo da empresa, de acordo com sua destinação
3. Segurança jurídica: clareza quanto ao tratamento tributário aplicável às receitas de venda de imóveis anteriormente locados
4. Carga tributária uniforme: aplicação dos mesmos percentuais de presunção sobre as vendas, independentemente de uso anterior para locação

É importante ressaltar que a classificação dos bens no balanço patrimonial deve seguir critérios técnicos previstos na legislação contábil e societária, especialmente o art. 179 da Lei nº 6.404/1976 (Lei das S.A.).

Análise Comparativa dos Tratamentos Tributários

Considerações Finais

A tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária requer atenção especial dos contribuintes quanto à correta classificação contábil dos imóveis e à definição clara das atividades no objeto social da empresa. A solução de consulta analisada traz maior segurança jurídica ao confirmar que a venda de imóveis anteriormente locados, quando ambas as atividades constituem objeto social da empresa, seguem a tributação normal da receita bruta no Lucro Presumido.

É fundamental que as empresas do setor imobiliário mantenham controles contábeis adequados e documentação que comprove a destinação dos imóveis, evitando questionamentos fiscais futuros. Além disso, é recomendável avaliar periodicamente o enquadramento das atividades e a classificação patrimonial dos bens para garantir a correta aplicação da legislação tributária.

A consulta tributária se mostra, mais uma vez, um importante instrumento para esclarecer dúvidas na aplicação da legislação, proporcionando segurança jurídica para o contribuinte que segue o entendimento vinculante da Receita Federal.

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