A tributação de imóveis alugados posteriormente vendidos no Lucro Presumido foi esclarecida pela Receita Federal do Brasil por meio da Solução de Consulta nº 6.009, de 03 de junho de 2022. O entendimento vinculante traz importantes orientações para empresas do ramo imobiliário que mantêm imóveis para locação e posteriormente os vendem.
Identificação da Norma
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 6.009/2022
- Data de publicação: 03/06/2022
- Órgão emissor: SRRF06/Disit (Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF)
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa do setor imobiliário que possui como objeto social a compra, venda e locação de imóveis próprios. A dúvida da contribuinte referia-se à correta tributação da receita obtida com a venda de imóveis que anteriormente eram mantidos para locação e contabilizados no ativo não circulante.
O questionamento central era: as receitas decorrentes da venda desses imóveis devem ser tributadas como receita bruta operacional ou como ganho de capital?
A resposta fornecida pela Receita Federal tem impacto direto na determinação das bases de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS no regime do Lucro Presumido.
Principais Disposições
Para fins de IRPJ e CSLL
A tributação de imóveis alugados posteriormente vendidos no Lucro Presumido segue a regra geral das atividades imobiliárias. Segundo o entendimento da Receita Federal, quando a empresa tem em seu objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis, as receitas obtidas com a venda devem ser consideradas como receita bruta operacional, mesmo que os imóveis tenham sido anteriormente utilizados para locação.
Nesse contexto, aplicam-se os seguintes percentuais de presunção:
- IRPJ: 8% sobre a receita bruta da venda dos imóveis
- CSLL: 12% sobre a receita bruta da venda dos imóveis
Vale ressaltar que, para as receitas de locação, enquanto o imóvel estiver alugado, os percentuais aplicáveis são de 32% tanto para o IRPJ quanto para a CSLL.
Para fins de PIS e COFINS
Quanto às contribuições para o PIS/Pasep e COFINS, a Solução de Consulta esclarece que a pessoa jurídica optante pelo Lucro Presumido que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições sobre a receita bruta da venda de imóveis próprios, com as seguintes alíquotas:
- PIS/Pasep: 0,65% sobre a receita bruta da venda
- COFINS: 3% sobre a receita bruta da venda
Este entendimento se mantém mesmo quando os imóveis vendidos já tenham sido utilizados para locação em período anterior à venda e, consequentemente, classificados no ativo investimentos naquele período.
Classificação Contábil e seus Efeitos Tributários
A Solução de Consulta aborda ainda a questão da classificação contábil dos imóveis e seu impacto na tributação. O documento esclarece que a mera reclassificação contábil do bem não tem o condão de alterar a natureza da tributação quando a atividade faz parte do objeto social da empresa.
À luz das normas societárias e contábeis, os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda, quando integram as operações da empresa, devem ser classificados no ativo não circulante – investimentos, na condição de propriedade para investimento, enquanto alugados, devendo ser transferidos para o ativo circulante a partir do momento em que estiverem disponíveis para a venda.
Conforme a Solução de Consulta nº 6.009/2022, o fato de o bem ter “passeado” pelo ativo não circulante não gravaria a receita proveniente da alienação desse bem como não operacional, quando a atividade faz parte do objeto social da empresa.
Tratamento Diferenciado: Quando a Venda de Imóvel é Ganho de Capital
É importante destacar que o entendimento acima se aplica apenas quando a atividade imobiliária (compra e venda de imóveis) consta no objeto social da empresa e é praticada habitualmente. Em situações diferentes, como quando:
- A atividade imobiliária não constitui objeto da pessoa jurídica;
- O imóvel foi utilizado como sede da empresa ou para fins administrativos (ativo imobilizado);
- O imóvel foi mantido exclusivamente para valorização, sem relação com a atividade operacional.
Nesses casos, a receita decorrente da alienação deve ser tributada como ganho de capital e não como receita bruta operacional, resultando em tratamento tributário distinto.
Base Legal e Jurisprudência Administrativa
A Solução de Consulta nº 6.009/2022 está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que tratou de matéria semelhante. Os principais dispositivos legais que embasam o entendimento são:
- Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29 (base de cálculo do IRPJ e CSLL no Lucro Presumido);
- Decreto-Lei nº 1.598/1977, arts. 11 e 12 (definição de receita bruta);
- Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20 (percentuais de presunção);
- Lei nº 9.718/1998, arts. 2º e 3º (base de cálculo do PIS e COFINS);
- Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34 e 215.
Impactos Práticos para as Empresas Imobiliárias
A tributação de imóveis alugados posteriormente vendidos no Lucro Presumido impacta diretamente o planejamento tributário das empresas do setor imobiliário, especialmente aquelas que mantêm imóveis para locação com a perspectiva de venda futura. Entre os efeitos práticos, destacam-se:
- Maior previsibilidade tributária, com a certeza de que a tributação será como receita operacional;
- Vantagem tributária no IRPJ e CSLL, considerando que os percentuais de presunção para a venda de imóveis (8% e 12%, respectivamente) são menores que os aplicáveis à atividade de locação (32%);
- Necessidade de adequação dos controles contábeis para correta classificação dos imóveis, conforme sua destinação.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 6.009/2022 oferece importante segurança jurídica para as empresas imobiliárias que atuam tanto na locação quanto na venda de imóveis próprios. Ela reforça o entendimento de que, quando essas atividades fazem parte do objeto social da empresa, as receitas decorrentes da venda de imóveis anteriormente alugados integram a receita bruta operacional para todos os fins tributários.
As empresas do setor devem atentar para a correta classificação contábil dos imóveis, de acordo com o seu propósito, e para o adequado tratamento tributário das receitas auferidas com a venda, garantindo assim o cumprimento das obrigações fiscais e otimizando a carga tributária dentro da legalidade.
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