Tributação de venda de imóveis próprios no Lucro Presumido: entenda o tratamento fiscal

Gustavo Ribeiro25 de julho de 20255 Mins read88

tributação-venda-imóveis-próprios-lucro-presumido

A tributação de venda de imóveis próprios no Lucro Presumido é um tema que gera muitas dúvidas para empresas do setor imobiliário, especialmente quando os imóveis foram anteriormente utilizados para locação. Uma recente Solução de Consulta da Receita Federal traz esclarecimentos importantes sobre esse assunto.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021 (vinculada)
Data de publicação: Publicada no site da RFB
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da tributação de venda de imóveis próprios

A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta vinculada à COSIT nº 7/2021, esclareceu importantes aspectos sobre a tributação aplicável às empresas imobiliárias que vendem imóveis próprios, com foco específico em situações onde os imóveis foram previamente utilizados para locação.

A questão central envolvia determinar se a venda desses imóveis seria tributada como receita bruta da atividade operacional (sujeita aos percentuais de presunção do Lucro Presumido) ou como ganho de capital (valor total da venda menos custo de aquisição).

Este entendimento é fundamental para as empresas do ramo imobiliário que atuam tanto com locação quanto com compra e venda de imóveis, e impacta diretamente a carga tributária sobre essas operações.

Principais disposições da Solução de Consulta

Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)

A Solução de Consulta estabelece que, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ no regime do Lucro Presumido, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios deve ser tributada com o percentual de presunção de 8% (oito por cento).

Essa forma de tributação se mantém mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, desde que essa atividade constitua objeto social da pessoa jurídica. Nesse caso, as receitas decorrentes tanto da locação quanto da posterior venda compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.

Por outro lado, quando a venda de imóveis não constitui objeto da pessoa jurídica, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante (mesmo que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda) deve ser tributada como ganho de capital.

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)

De forma semelhante, para a CSLL, a receita bruta auferida pela exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento).

Também para a CSLL, essa tributação permanece aplicável mesmo que os imóveis vendidos tenham sido previamente utilizados para locação, desde que essa atividade esteja prevista no objeto social da empresa.

PIS/PASEP e COFINS

A solução de consulta esclarece que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária de compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa do PIS/PASEP (0,65%) e da COFINS (3%) sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios.

Esse tratamento tributário se aplica mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado durante aquele período.

O elemento crucial: o objeto social da empresa

Um dos pontos mais importantes destacados na solução de consulta é o papel determinante do objeto social da empresa na definição do tratamento tributário. Para determinar se a venda será tributada como receita bruta operacional ou como ganho de capital, é necessário verificar:

Se a atividade de compra e venda de imóveis consta no objeto social da empresa;
Se a atividade de locação de imóveis também consta no objeto social;
Se os imóveis foram adquiridos inicialmente como investimento ou para revenda.

Quando ambas as atividades (locação e venda) constam no objeto social, a receita da venda dos imóveis, mesmo que anteriormente utilizados para locação, será considerada receita bruta operacional, sujeita aos percentuais de presunção do Lucro Presumido (8% para IRPJ e 12% para CSLL).

Diferença entre receita bruta e ganho de capital

É fundamental compreender a distinção entre os dois tratamentos tributários possíveis:

Tributação como receita bruta: aplica-se às empresas que têm a venda de imóveis como objeto social. Nesse caso, o valor integral da venda é considerado receita bruta, sobre a qual aplica-se o percentual de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL).
Tributação como ganho de capital: aplica-se quando a venda de imóveis não é objeto social da empresa. Nesse caso, calcula-se a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, e sobre esse ganho aplica-se diretamente a alíquota do IRPJ (15% + adicional de 10% se aplicável) e da CSLL (9%).

Impactos práticos para as empresas imobiliárias

A correta interpretação desse entendimento da Receita Federal traz implicações práticas significativas para as empresas do setor imobiliário:

Empresas que atuam tanto com locação quanto com compra e venda de imóveis devem garantir que ambas as atividades estejam expressamente previstas em seu objeto social;
A classificação contábil dos imóveis (se no ativo circulante ou não circulante) deve ser cuidadosamente analisada e documentada;
Empresas que possuem imóveis registrados no ativo imobilizado e pretendem vendê-los devem avaliar o impacto tributário de acordo com seu objeto social;
A segregação entre receitas de aluguel e receitas de venda deve ser clara para fins de aplicação correta dos percentuais de presunção.

Fundamentação legal

O entendimento da Receita Federal baseia-se nos seguintes dispositivos legais:

Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV;
Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12;
Lei nº 9.430, de 1996, arts. 25 e 29;
Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º, caput e § 2º, IV;
Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, § 1º, II, ‘c’, e IV, ‘c’, 34, caput e § 1º, III, e 215, caput e § 14.

A íntegra da Solução de Consulta pode ser acessada no site da Receita Federal.

Considerações finais

A tributação de venda de imóveis próprios no Lucro Presumido requer atenção especial das empresas do setor imobiliário, especialmente quando há uma combinação de atividades como locação e venda. O elemento determinante é o objeto social da empresa, que deve expressar claramente todas as atividades exercidas.

É importante que as empresas revisem periodicamente seu planejamento tributário, garantindo que a classificação contábil dos imóveis e o tratamento fiscal das operações estejam alinhados com as normas vigentes e com o entendimento da Receita Federal.

Para empresas que trabalham com diferentes modelos de negócio no setor imobiliário, é recomendável manter registros detalhados da destinação inicial dos imóveis e de eventuais mudanças em sua destinação, o que facilitará a correta apuração dos tributos em caso de venda.