A Tributação de imóveis no Lucro Presumido é tema frequente de dúvidas entre contribuintes, especialmente quando ocorre a venda de imóveis que foram anteriormente utilizados para locação. A Receita Federal do Brasil (RFB) se manifestou sobre o assunto por meio da Solução de Consulta COSIT nº 221, de 24 de julho de 2024, trazendo esclarecimentos importantes sobre o tratamento tributário dessas operações.
Identificação da Norma:
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 221 – COSIT
- Data de publicação: 24 de julho de 2024
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Solução de Consulta
Uma pessoa jurídica tributada pelo Lucro Presumido questionou à Receita Federal como deveria tributar a venda de imóveis próprios que haviam sido previamente utilizados para locação a terceiros. A dúvida central era se tais receitas deveriam ser consideradas como receita bruta operacional ou como ganho de capital, uma vez que a empresa tinha em seu objeto social tanto a atividade de compra e venda de imóveis quanto a locação de imóveis próprios.
A consulente também questionou se seria necessário alterar seu contrato social para refletir como atividade principal aquela que gerasse maior receita em determinado período, e como proceder na tributação de imóveis anteriormente classificados no ativo não circulante que foram posteriormente destinados à venda.
Principais Disposições da Solução de Consulta
A Receita Federal esclareceu os seguintes pontos fundamentais:
1. Irrelevância da classificação como atividade principal ou secundária
A COSIT afirmou categoricamente que “é irrelevante para a correta tributação de imóveis no Lucro Presumido se tal atividade consta como principal ou secundária no contrato social ou na CNAE-Fiscal perante o CNPJ”. O que realmente importa é se a atividade constitui objeto da pessoa jurídica, compondo seu resultado operacional e sua receita bruta.
2. Percentual de presunção aplicável à venda de imóveis
Quando a venda de imóveis próprios constitui objeto da pessoa jurídica (consta em seu contrato social), as receitas dessa atividade submetem-se aos seguintes percentuais de presunção:
- IRPJ: 8% (oito por cento)
- CSLL: 12% (doze por cento)
3. Tratamento de imóveis anteriormente alugados
A Receita Federal esclareceu que, mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa. Assim, a origem do imóvel (ativo imobilizado ou de investimento) não altera o tratamento tributário da venda, desde que ambas as atividades estejam previstas no objeto social.
4. Alienação de bens do ativo não circulante
Por outro lado, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital quando:
- Essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica;
- Não compõe o resultado operacional da empresa;
- Não integra a sua receita bruta.
Um exemplo claro seria a venda de um imóvel utilizado como sede da empresa. Nesse caso, o resultado positivo obtido com a alienação representará ganho de capital, ainda que o objeto principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.
Base Legal e Fundamentação
A Solução de Consulta 221/2024 está parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que já havia estabelecido parâmetros para a tributação de imóveis no Lucro Presumido. Os principais dispositivos legais citados são:
- Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV (classificação contábil);
- Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12 (definição de lucro operacional e receita bruta);
- Lei nº 9.430, de 1996, arts. 25 e 29 (apuração do lucro presumido e da CSLL);
- Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, 34 e 215 (determinação do lucro presumido e resultado presumido).
De acordo com o art. 26 da IN RFB nº 1.700/2017, a receita bruta compreende:
- O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
- O preço da prestação de serviços em geral;
- O resultado auferido nas operações de conta alheia;
- As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica, não compreendidas nos incisos anteriores.
A fundamentação da RFB destaca que a venda de imóveis próprios, quando constitui atividade da empresa prevista em seu objeto social, enquadra-se no inciso I, enquanto a locação de imóveis próprios, também prevista como objeto, integra a receita bruta operacional.
Impactos Práticos para os Contribuintes
A Solução de Consulta traz relevantes orientações práticas para empresas do setor imobiliário optantes pelo Lucro Presumido:
1. Simplificação do controle contábil e tributário: Não é necessário alterar o contrato social ou o registro no CNPJ para refletir qual atividade gerou maior receita em determinado período.
2. Clareza nos percentuais de presunção: Empresas que têm em seu objeto social a compra e venda de imóveis devem aplicar os percentuais de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre as receitas dessas operações, mesmo quando os imóveis foram anteriormente alugados.
3. Segurança jurídica para operações mistas: Empresas que combinam atividades de locação e venda de imóveis podem manter essa estrutura operacional sem preocupação com possíveis questionamentos fiscais, desde que ambas as atividades estejam previstas em seu objeto social.
4. Distinção clara entre receita bruta e ganho de capital: A decisão estabelece parâmetros objetivos para identificar quando a venda de um imóvel gera receita bruta (sujeita aos percentuais de presunção) e quando gera ganho de capital (tributado integralmente).
Análise Comparativa
A Solução de Consulta 221/2024 reforça o entendimento já expresso na SC COSIT nº 7/2021, consolidando a interpretação da Receita Federal sobre a tributação de imóveis no Lucro Presumido. Antes destas soluções, havia considerável insegurança jurídica, especialmente quanto ao tratamento de imóveis que “transitavam” entre diferentes classificações contábeis (de investimento para estoque, por exemplo).
Com esta manifestação, a RFB deixa claro que a essência prevalece sobre a forma: o que determina o tratamento tributário é se a atividade constitui objeto da pessoa jurídica, independentemente da classificação contábil dos bens ou de sua designação como atividade principal ou secundária.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 221/2024 traz importante esclarecimento para empresas do setor imobiliário que atuam tanto com locação quanto com venda de imóveis. A definição clara sobre a tributação de imóveis no Lucro Presumido permite um planejamento tributário mais seguro e eficiente.
É fundamental que as empresas verifiquem se seu objeto social contempla expressamente as atividades que exercem na prática, pois este é o critério determinante para definir se uma receita será tributada como operacional (receita bruta) ou como ganho de capital.
As empresas devem ainda avaliar a classificação contábil adequada para seus imóveis, considerando a finalidade e a expectativa de geração de benefícios econômicos, mas tendo em mente que a classificação contábil, por si só, não determina o tratamento tributário.
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