A tributação de imóveis alugados posteriormente vendidos no Lucro Presumido tem gerado muitas dúvidas entre empresas do setor imobiliário. A Solução de Consulta COSIT n° 7, de 4 de março de 2021, trouxe importantes esclarecimentos sobre esse tema, estabelecendo diretrizes claras sobre o tratamento tributário dessas operações.
Identificação da Norma
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: COSIT n° 7
- Data de publicação: 4 de março de 2021
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Contexto da Consulta
A consulta foi formulada por uma empresa do setor imobiliário que desenvolve atividades de incorporação imobiliária, aquisição e venda de imóveis próprios e locação de imóveis próprios. O questionamento central referia-se à correta forma de tributação das receitas provenientes da venda de imóveis que anteriormente estavam sendo utilizados para locação e, portanto, classificados contabilmente no ativo não circulante.
A dúvida específica era se tais receitas deveriam ser tributadas como receita bruta operacional (sujeita aos percentuais de presunção do Lucro Presumido) ou como ganho de capital (valor integral acrescido à base de cálculo).
Entendimento da Receita Federal
A Receita Federal analisou detalhadamente a legislação aplicável, especialmente os artigos 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que definem o lucro operacional e a receita bruta, além dos artigos 25 e 29 da Lei nº 9.430/1996, que estabelecem a forma de apuração das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL no regime do Lucro Presumido.
O ponto fundamental para a análise foi determinar se a venda dos imóveis anteriormente alugados fazia parte do objeto social e das atividades ordinárias da empresa, ou se representava uma operação eventual, fora do ciclo operacional normal do negócio.
Critérios Decisivos
A solução de consulta estabeleceu que, para determinar o correto tratamento tributário, é necessário verificar:
- Se a compra e venda de imóveis consta do objeto social da empresa
- Se a operação é realizada com habitualidade
- Se a atividade constitui parte do ciclo operacional do negócio
Quando esses requisitos estão presentes, as receitas provenientes da venda dos imóveis, mesmo que anteriormente alugados, devem ser consideradas como receita bruta operacional.
Conclusões principais da Solução de Consulta
Quanto ao IRPJ e CSLL
A tributação de imóveis alugados posteriormente vendidos no Lucro Presumido segue as seguintes regras:
- A receita bruta auferida na venda de imóveis próprios, quando esta atividade consta do objeto social, submete-se ao percentual de presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL
- O fato de os imóveis terem sido utilizados anteriormente para locação não altera esse tratamento, desde que a locação também constitua objeto da pessoa jurídica
- Apenas na hipótese em que a venda não constitua objeto da pessoa jurídica é que deve ser apurado ganho de capital
Quanto ao PIS/COFINS
Para empresas optantes pelo Lucro Presumido, que estão sujeitas ao regime cumulativo dessas contribuições, a solução determinou que:
- A venda de imóveis próprios, quando esta é atividade-objeto da empresa, está sujeita à incidência da Contribuição para o PIS/PASEP à alíquota de 0,65%
- Para a COFINS, a alíquota aplicável é de 3% sobre a receita bruta da venda
- Essa tributação se aplica mesmo quando os imóveis tenham sido anteriormente utilizados para locação e classificados contabilmente no ativo imobilizado
Aspecto contábil relevante
A solução de consulta destacou um aspecto contábil importante: segundo as normas societárias e contábeis, os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda deveriam ser classificados no ativo não circulante – investimentos, na condição de propriedade para investimento (conforme o CPC 28), enquanto alugados, e transferidos para o ativo circulante quando disponibilizados para venda.
No entanto, a Receita Federal ressaltou que a mera classificação contábil não é determinante para o tratamento tributário. O que realmente importa é a natureza da operação no contexto da atividade empresarial.
Distinção fundamental
A orientação da Receita Federal estabelece uma distinção crucial entre dois cenários:
- Imóveis que integram a atividade operacional: Quando tanto a locação quanto a venda são objetos sociais da empresa e realizados com habitualidade, a receita da venda é tributada como receita bruta operacional, com aplicação dos percentuais de presunção do Lucro Presumido.
- Imóveis utilizados na atividade: Quando o imóvel foi utilizado para a própria manutenção das atividades da empresa (como sede, por exemplo), a venda será tributada como ganho de capital, mesmo que a empresa tenha como atividade a venda de imóveis.
Impactos práticos para as empresas imobiliárias
Esta Solução de Consulta traz segurança jurídica para empresas do setor imobiliário que atuam tanto na locação quanto na venda de imóveis. Na prática, significa que:
- Empresas podem gerenciar seu portfólio imobiliário com mais flexibilidade, alternando entre aluguel e venda conforme as condições de mercado
- Não há necessidade de criar empresas distintas para as atividades de locação e venda, desde que ambas constem do objeto social
- A carga tributária sobre a venda será substancialmente menor comparada ao tratamento como ganho de capital
O entendimento oficial reconhece a dinâmica do mercado imobiliário, onde é comum que empresas mantenham imóveis para locação por determinado período e posteriormente os direcionem à venda quando as condições são favoráveis.
Exemplo prático
Para ilustrar o impacto tributário, considere uma empresa do ramo imobiliário optante pelo Lucro Presumido que vende por R$ 1.000.000,00 um imóvel que estava alugado e registrado no ativo não circulante:
- Tratamento como receita bruta: IRPJ sobre 8% = R$ 12.000,00 (aprox.) e CSLL sobre 12% = R$ 10.800,00 (aprox.)
- Tratamento como ganho de capital: IRPJ e CSLL sobre o ganho integral (valor de venda menos custo), potencialmente muito superior
A diferença pode ser expressiva, demonstrando a importância de estruturar adequadamente as atividades empresariais e a contabilização dessas operações.
Considerações finais
A tributação de imóveis alugados posteriormente vendidos no Lucro Presumido foi esclarecida definitivamente pela Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, trazendo maior segurança jurídica para o setor. As empresas devem, no entanto, assegurar que tanto a locação quanto a venda de imóveis estejam expressamente previstas em seu objeto social e que haja habitualidade dessas operações para garantir o tratamento tributário mais favorável.
É importante também que a documentação e os registros contábeis reflitam adequadamente a natureza dessas operações, mesmo que a classificação contábil, por si só, não seja determinante para o tratamento tributário.
As empresas do setor imobiliário devem revisar suas práticas à luz deste entendimento para otimizar sua carga tributária mantendo a conformidade com a legislação vigente.
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