Descontos condicionais em atividades imobiliárias não integram receita bruta para tributação federal

Os descontos condicionais em atividades imobiliárias não integram receita bruta para tributação federal, conforme entendimento da Receita Federal do Brasil na Solução de Consulta nº 106/2020. Este posicionamento traz segurança jurídica para incorporadoras e construtoras que utilizam essa estratégia comercial em suas vendas.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Solução de Consulta nº 106 – Cosit
Data de publicação: 28 de setembro de 2020
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)

Contexto da Consulta Fiscal

A consulta que originou essa manifestação foi formulada por uma pessoa jurídica que atua no ramo de incorporação de empreendimentos imobiliários tributada pelo lucro presumido e regime cumulativo das contribuições. A empresa questionou se os valores relativos aos descontos condicionais concedidos aos clientes, por não serem efetivamente recebidos, deveriam ser excluídos da base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

O questionamento é relevante porque existe uma distinção importante na legislação tributária entre descontos incondicionais (que sempre reduzem a base de cálculo dos tributos) e os descontos condicionais (que tradicionalmente não reduzem a base tributável para empresas em geral).

Diferença entre Descontos Condicionais e Incondicionais

Para compreender o posicionamento da Receita Federal, é fundamental entender a diferença entre os dois tipos de descontos:

• Descontos incondicionais: são parcelas redutoras do preço de venda que constam na nota fiscal e não dependem de evento posterior à emissão desse documento. Por definição legal, não integram a receita bruta.
• Descontos condicionais: são aqueles que dependem de evento posterior à emissão da nota fiscal, usualmente relacionados ao pagamento dentro de determinado prazo. Em regra, configuram despesa financeira para o vendedor e receita financeira para o comprador.

Para a maioria das empresas, apenas os descontos incondicionais podem ser deduzidos da receita bruta tributável. No entanto, a Receita Federal reconheceu que para o setor imobiliário existe um tratamento diferenciado.

Tratamento Tributário Específico para o Setor Imobiliário

A Solução de Consulta 106/2020 baseou-se no artigo 30 da Lei nº 8.981/1995, que estabelece um conceito específico de receita bruta para as empresas que exploram atividades imobiliárias de:

• Loteamento de terrenos
• Incorporação imobiliária
• Construção de prédios destinados à venda
• Venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda

Para essas atividades, a lei determina que a receita bruta corresponde ao “montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas”. Este conceito difere do aplicável às demais atividades econômicas.

Diante dessa definição específica, a Receita Federal concluiu que os descontos condicionais, por não representarem valores efetivamente recebidos pela empresa, não devem integrar a receita bruta dessas pessoas jurídicas.

Impactos Tributários da Decisão

O entendimento consolidado na Solução de Consulta nº 106/2020 traz importantes consequências para o setor imobiliário nos seguintes tributos:

Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ)

Para empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido, os descontos condicionais não compõem a base de cálculo sobre a qual se aplicam os percentuais de presunção (8% para atividades imobiliárias). Como o valor não foi efetivamente recebido pela empresa, não deve ser considerado na apuração do IRPJ.

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)

Da mesma forma, os descontos condicionais não integram a base de cálculo da CSLL, sobre a qual se aplica o percentual de presunção de 12% para o setor imobiliário. A Receita Federal esclarece que, assim como no IRPJ, apenas os valores efetivamente recebidos devem compor a base de cálculo da CSLL.

PIS e COFINS

Para o regime cumulativo de PIS (0,65%) e COFINS (3%), aplicáveis às empresas do lucro presumido, os descontos condicionais também ficam fora da base de cálculo destas contribuições, uma vez que não representam valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias.

A decisão reforça que para as empresas que adotam o regime de caixa na apuração dos tributos federais, como era o caso da consulente, somente devem ser considerados os valores que efetivamente ingressarem no caixa da empresa.

Aplicação Prática do Entendimento

Para aplicar corretamente o entendimento da Receita Federal, as empresas do setor imobiliário devem:

1. Identificar de forma clara e objetiva os descontos condicionais concedidos;
2. Realizar controles contábeis adequados para diferenciar os valores cobrados e os efetivamente recebidos;
3. Manter documentação comprobatória das condições para concessão dos descontos;
4. Para empresas que adotam o regime de caixa, manter adequado controle no Livro Caixa ou na escrituração contábil, com registro individual das notas fiscais correspondentes aos recebimentos.

Vale destacar que a consulente da Solução de Consulta nº 106/2020 informou adotar o regime de caixa para apuração do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, o que está em linha com o previsto nos artigos 223 e 224 da IN RFB nº 1.700/2017 (para IRPJ e CSLL) e no artigo 56 da IN RFB nº 1.911/2019 (para PIS e COFINS).

Fundamentos Legais da Decisão

A Solução de Consulta fundamentou-se em diversos dispositivos legais, entre os quais destacam-se:

• Art. 30 da Lei nº 8.981/1995: Define que a receita bruta para atividades imobiliárias é o montante efetivamente recebido;
• Art. 15, § 4º e art. 20, § 2º da Lei nº 9.249/1995: Tratamento tributário das receitas financeiras decorrentes da comercialização de imóveis;
• Art. 26 da IN RFB nº 1.700/2017: Conceito de receita bruta;
• Arts. 215, 223 e 224 da IN RFB nº 1.700/2017: Apuração do IRPJ e da CSLL pelo lucro presumido;
• Art. 35, parágrafo único da IN RFB nº 1.700/2017: Receita bruta das atividades imobiliárias;
• Art. 56 da IN RFB nº 1.911/2019: Regime de caixa para PIS e COFINS.

A decisão também levou em conta o entendimento anterior da Receita Federal na Solução de Consulta Cosit nº 34/2013, que esclareceu as diferenças entre descontos condicionais e incondicionais.

Considerações Finais

O entendimento formalizado na Solução de Consulta nº 106/2020 traz maior segurança jurídica para as incorporadoras e construtoras que utilizam descontos condicionais como estratégia comercial. Ao esclarecer que esses valores não integram a receita bruta para fins de apuração dos tributos federais, a decisão permite um planejamento tributário mais eficiente e evita potenciais questionamentos por parte da fiscalização.

É importante ressaltar que essa interpretação se aplica especificamente às empresas que exercem as atividades imobiliárias mencionadas no artigo 30 da Lei nº 8.981/1995, não se estendendo a outros segmentos econômicos, para os quais prevalece o entendimento de que os descontos condicionais integram a receita bruta tributável.

Por fim, mesmo com esse entendimento favorável, as empresas devem manter adequada documentação e controles que demonstrem que os descontos foram efetivamente concedidos e não representaram valores recebidos, especialmente quando adotam o regime de caixa para apuração dos tributos federais.

Simplifique a Gestão Tributária Imobiliária com Inteligência Artificial

O tratamento tributário de descontos condicionais em atividades imobiliárias é apenas um dos muitos temas complexos que a TAIS esclarece instantaneamente, reduzindo em até 73% o tempo gasto com consultas tributárias no seu negócio imobiliário.

Conheça a TAIS