Tributação de venda de imóveis anteriormente utilizados para locação no Lucro Presumido

A tributação de venda de imóveis anteriormente utilizados para locação no Lucro Presumido é um tema que gera diversas dúvidas entre empresas do setor imobiliário. Afinal, qual tratamento tributário deve ser aplicado quando uma empresa que tem como objeto social tanto a venda quanto a locação de imóveis decide alienar unidades que estavam sendo alugadas?

Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003/2021

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SRRF06/Disit nº 6.003
Data de publicação: 17 de março de 2021
Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF

Contexto da Consulta

A consulta foi apresentada por uma empresa que tem como objeto social diversas atividades imobiliárias, entre elas:

• Planejamento, implantação e comercialização de empreendimentos imobiliários
• Compra e venda de imóveis
• Aquisição e alienação de direitos imobiliários
• Locação de imóveis
• Prestação de serviços de gestão e administração de centros comerciais
• Construção civil e incorporação imobiliária

A empresa realizou a incorporação de um empreendimento imobiliário com 72 unidades autônomas sob o regime de afetação previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias. Embora o objetivo sempre tenha sido a venda dessas unidades, devido à ausência de propostas interessantes, a empresa optou por disponibilizá-las para locação temporariamente, até que surgisse uma oportunidade de venda.

Em julho de 2020, todas as unidades foram vendidas para um Fundo de Investimento. Inclusive, a locação representou uma pré-condição negocial para a concretização da compra e venda.

Tratamento Contábil dos Imóveis

Do ponto de vista contábil, a empresa adotou o seguinte procedimento:

1. Inicialmente, o terreno foi contabilizado na conta “Terreno”, no subgrupo Propriedades para Investimento do Ativo Não Circulante;
2. Com o início das obras, o registro passou para a conta “Imobilizado em Andamento – Edificações”, também no subgrupo Propriedades para Investimento;
3. Após a conclusão das obras, como não houve venda imediata e os imóveis foram destinados à locação, manteve-se a contabilização na conta “Edificações”, ainda no subgrupo Propriedades para Investimento;
4. Em maio de 2020, quando já havia uma proposta concreta de compra, a empresa transferiu os imóveis para a conta “Imóveis Concluídos – Estoque” no Ativo Circulante.

A empresa, optante pelo Lucro Presumido, questionou qual seria o tratamento tributário correto para a receita obtida com a venda dessas unidades.

Entendimento da Receita Federal sobre o Lucro Presumido

A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003/2021, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, esclareceu que, para fins de apuração do IRPJ e da CSLL no regime do Lucro Presumido, é necessário identificar a natureza da receita:

• Receitas operacionais (receita bruta): aplicam-se os percentuais de presunção específicos conforme a atividade
• Receitas não operacionais (como ganhos de capital): são integralmente adicionadas à base de cálculo

A definição de receita bruta está prevista no artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que compreende:

1. O produto da venda de bens nas operações de conta própria
2. O preço da prestação de serviços em geral
3. O resultado auferido nas operações de conta alheia
4. As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens anteriores

Quanto ao ganho de capital na alienação de bens do ativo não circulante (investimentos, imobilizado e intangível), o §1º do art. 25 da Lei nº 9.430/1996 estabelece que este corresponde à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil.

Decisão da Receita Federal

Com base na análise do caso concreto, a Receita Federal concluiu que:

Para IRPJ e CSLL:

A tributação de venda de imóveis anteriormente utilizados para locação no Lucro Presumido deve observar o objeto social da empresa e a natureza da operação. No caso em questão, como a empresa tinha entre suas atividades tanto a compra e venda de imóveis quanto a locação, e os imóveis sempre estiveram destinados à eventual venda (sendo a locação uma atividade intermediária), as receitas com a venda desses imóveis devem ser tratadas como receita bruta operacional.

Assim, aplicam-se os seguintes percentuais de presunção:

• IRPJ: 8% sobre a receita bruta da venda dos imóveis
• CSLL: 12% sobre a receita bruta da venda dos imóveis

A Receita Federal destacou que essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

Para PIS e COFINS:

A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa do PIS e da COFINS sobre a receita da venda, mediante aplicação das seguintes alíquotas:

• PIS/PASEP: 0,65% sobre a receita bruta da venda dos imóveis
• COFINS: 3% sobre a receita bruta da venda dos imóveis

Essa tributação se aplica mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo investimentos naquele período.

Pontos Importantes da Decisão

A Receita Federal destacou alguns pontos relevantes que merecem atenção:

1. A forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não é, por si só, determinante da norma de incidência tributária;
2. O § 14 do art. 215 da IN RFB nº 1.700/2017 estabelece que o ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil. Contudo, este dispositivo não se aplica quando a venda do bem faz parte da atividade operacional da empresa;
3. Para caracterizar a receita como operacional, é fundamental que a atividade de venda dos imóveis integre o objeto social da pessoa jurídica e constitua operação habitual.

Impactos Práticos desta Interpretação

A interpretação da Receita Federal traz significativas implicações para as empresas do setor imobiliário que atuam tanto na venda quanto na locação de imóveis:

• Empresas que têm como objeto social a compra, venda e locação de imóveis podem aplicar os percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita da venda, ainda que os imóveis tenham sido anteriormente utilizados para locação;
• A tributação pelo PIS (0,65%) e COFINS (3%) é devida sobre a receita bruta da venda, sem possibilidade de exclusão da base de cálculo;
• A classificação contábil temporária no ativo não circulante (Propriedade para Investimento) não descaracteriza a natureza operacional da receita, desde que a venda integre o objeto social da empresa;
• É essencial que as empresas mantenham documentação que comprove que a intenção de venda dos imóveis sempre existiu, sendo a locação uma atividade temporária.

Considerações Finais

A tributação de venda de imóveis anteriormente utilizados para locação no Lucro Presumido depende fundamentalmente da análise do objeto social da empresa e da natureza operacional da atividade. A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003/2021 traz importante esclarecimento para as empresas que atuam no setor imobiliário, confirmando que a classificação contábil dos imóveis como propriedade para investimento não é determinante para a tributação quando a venda faz parte da atividade operacional da empresa.

É importante ressaltar que empresas com atividades similares devem avaliar cuidadosamente seu caso específico, considerando seu objeto social, a natureza das operações e a habitualidade das transações. A tributação inadequada pode gerar contingências fiscais significativas, seja por recolhimento a maior ou a menor dos tributos devidos.

Para empresas que atuam tanto na locação quanto na venda de imóveis, é essencial manter documentação adequada que demonstre a intenção original de venda, mesmo quando os imóveis são temporariamente destinados à locação.

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