Tributação de Doação de Bens Imóveis no Lucro Presumido: Regras da Receita Federal

A tributação de doação de bens imóveis no lucro presumido é um tema que gera muitas dúvidas entre contribuintes, especialmente empresas que atuam no setor imobiliário. A Receita Federal esclareceu definitivamente esta questão através da Solução de Consulta nº 68 – Cosit, publicada em 24 de junho de 2020, que estabelece regras claras sobre a incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS nestas operações.

Conceito jurídico de doação e seu tratamento tributário

Antes de entrar nos aspectos específicos da tributação, é importante entender o conceito jurídico de doação. De acordo com o artigo 538 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), “considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”.

Essa definição é fundamental para o tratamento tributário, pois a caracterização da operação como doação legítima ou como transação comercial disfarçada impacta diretamente na incidência dos tributos federais.

Regime tributário da pessoa jurídica donatária (que recebe imóveis)

Quando uma empresa tributada pelo lucro presumido recebe um imóvel em doação, o tratamento tributário, conforme a Solução de Consulta nº 68/2020, é o seguinte:

• IRPJ: O valor do imóvel recebido em doação não integra a receita bruta da empresa, mas deve ser acrescido à base de cálculo do imposto, sendo tributado como “outras receitas”. Isso significa que o valor não é considerado para aplicação do percentual de presunção (8% para atividades imobiliárias), mas é adicionado diretamente ao resultado presumido.
• CSLL: De forma similar ao IRPJ, o valor do bem imóvel doado não compõe a receita bruta, mas deve ser acrescido à base de cálculo da contribuição, sendo tributado como outras receitas da donatária.
• PIS/PASEP e COFINS: Para empresas no regime cumulativo (caso das optantes pelo lucro presumido), o valor do imóvel recebido em doação não integra a base de cálculo destas contribuições, desde que não haja qualquer conexão entre a doação e as operações de compra, venda e permuta de imóveis que constituem sua atividade empresarial.

Regime tributário da pessoa jurídica doadora (que doa imóveis)

Por outro lado, quando uma empresa tributada pelo lucro presumido realiza a doação de um imóvel, o tratamento tributário é o seguinte:

• IRPJ e CSLL: O valor do bem imóvel doado não integra a base de cálculo destes tributos devidos pela pessoa jurídica doadora.
• PIS/PASEP e COFINS: O valor do imóvel doado não integra a base de cálculo destas contribuições no regime de apuração cumulativa, aplicando-se a mesma condição de que não haja conexão entre a doação e as atividades empresariais normais da pessoa jurídica.

Quando a doação é descaracterizada para fins tributários

Um ponto crucial destacado na Solução de Consulta é a possibilidade de descaracterização da doação para fins tributários. A Receita Federal adverte que caso exista conexão direta ou indireta entre as operações de doação e as atividades da pessoa jurídica, a operação será descaracterizada como doação.

Nesse caso, os valores dos bens recebidos de terceiros ou transferidos a estes devem ser incluídos integralmente na receita bruta da empresa para fins de apuração do IRPJ, da CSLL, do PIS/PASEP e da COFINS.

A fiscalização analisará, por exemplo, se a doação está vinculada a algum negócio jurídico anterior ou posterior, se representa alguma forma de pagamento, contraprestação ou se tem relação com o core business da empresa.

Exemplo prático de descaracterização de doação

Para ilustrar melhor, a própria Solução de Consulta traz um exemplo esclarecedor:

A título de exemplo, caso uma imobiliária receba um lote de terceiro com o objetivo de construir imóvel e devolvê-lo após a finalização da referida construção, tanto o valor do lote como o valor do imóvel devem ser incluídos na receita bruta da pessoa jurídica para fins de apuração das quatro exações em comento.

Neste caso, apesar de formalmente poder ser estruturada como uma doação seguida de outra doação, a operação tem clara natureza de prestação de serviço de construção, devendo ser tributada como tal.

Fundamentação legal da decisão

A Solução de Consulta nº 68/2020 fundamenta-se em diversos dispositivos legais, entre os quais destacam-se:

• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 538 – definição de doação;
• Lei nº 5.172/1966 (CTN), art. 43 – definição do fato gerador do imposto sobre a renda;
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 38 – tratamento fiscal de doações e subvenções;
• Decreto nº 9.580/2018 (RIR/2018), arts. 208, 591 e 595 – receita bruta e base de cálculo do IRPJ;
• IN RFB nº 1.700/2017, arts. 26 e 215 – determinação do lucro presumido;
• Lei nº 7.689/1988, art. 2º e Lei nº 9.430/1996, art. 29 – base de cálculo da CSLL;
• Lei nº 9.718/1995, arts. 2º e 3º – faturamento como base para PIS/COFINS.

A decisão também faz referência ao Parecer Normativo CST nº 113/1979, que trata especificamente da tributação de doações, e à Solução de Consulta nº 111/2016, que abordou o tema das doações realizadas por sócios à pessoa jurídica.

Impactos práticos para as empresas do setor imobiliário

Para empresas do setor imobiliário tributadas pelo lucro presumido, os impactos práticos dessa orientação são significativos:

1. Planejamento tributário: É possível planejar operações envolvendo doações de imóveis considerando seu tratamento tributário específico, desde que a operação ocorra dentro dos paradigmas legais e sem conexão com atividades empresariais.
2. Documentação adequada: Torna-se essencial documentar adequadamente a operação de doação, demonstrando o caráter de liberalidade e a ausência de contrapartidas ou vinculações com negócios da empresa.
3. Avaliação dos bens: É importante realizar avaliação adequada dos bens imóveis objeto de doação, estabelecendo seu valor de mercado, que será a base para eventual tributação.
4. Segregação contábil: Recomenda-se manter controles contábeis que identifiquem claramente os valores recebidos em doação, separadamente da receita bruta operacional.

Considerações finais sobre doações de imóveis no lucro presumido

A Solução de Consulta nº 68/2020 trouxe importante clarificação sobre a tributação de doação de bens imóveis no lucro presumido, permitindo que as empresas possam ter maior segurança jurídica em suas operações.

É fundamental, entretanto, que as empresas estejam atentas para que as doações, tanto realizadas quanto recebidas, sejam efetivamente operações de liberalidade sem qualquer tipo de contrapartida ou vinculação com suas atividades empresariais. Caso contrário, além da descaracterização da operação como doação, poderá haver autuações fiscais com a incidência de multas e juros.

Por fim, recomenda-se que empresas do setor imobiliário que tencionam realizar ou receber doações de imóveis busquem assessoria tributária especializada, de modo a estruturar adequadamente estas operações e evitar questionamentos futuros pelo fisco.

Vale destacar que esta Solução de Consulta tem efeito vinculante para toda a Administração Tributária Federal, conferindo segurança jurídica aos contribuintes que seguirem suas orientações.

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