A isenção de IR sobre ganho de capital na venda de imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial é um benefício fiscal importante para quem deseja trocar de residência sem arcar com a tributação sobre o lucro obtido na operação. A Receita Federal esclareceu diversos pontos sobre essa isenção por meio da Solução de Consulta nº 296 – COSIT, de 23 de novembro de 2023.
Fundamentos legais da isenção
O benefício está previsto no art. 39 da Lei nº 11.196/2005, regulamentado pela Instrução Normativa SRF nº 599/2005 e pelo art. 133 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018). A isenção aplica-se ao ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóvel residencial, desde que o valor seja aplicado na aquisição de outro imóvel residencial no país, no prazo de 180 dias.
Condições básicas para usufruir da isenção
- A alienação deve ser de imóvel residencial (não se aplica a terrenos);
- O prazo para aplicação do produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial é de 180 dias, contados da data da celebração do contrato;
- A aplicação parcial do valor implica isenção proporcional;
- O benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.
Definição de imóvel residencial e possibilidade de aquisição em zona rural
Um dos pontos esclarecidos pela Solução de Consulta é a possibilidade de aplicar o valor da venda na aquisição de imóvel em zona rural. Segundo a norma, considera-se imóvel residencial “a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar”.
Para que um imóvel rural seja considerado residencial para fins da isenção de IR sobre ganho de capital na venda de imóvel residencial, ele deve ser uma unidade construída para fins de moradia. O contribuinte precisa comprovar, por meio de documentação hábil e idônea, que a aquisição do imóvel rural destina-se à residência.
É importante destacar que a isenção não se aplica à venda ou à aquisição de terrenos, sejam eles situados em zona urbana ou rural, independentemente de estarem sujeitos ao IPTU ou ao ITR.
Aquisição de direitos de posse para fins de usucapião
Outro aspecto relevante abordado na Solução de Consulta é a possibilidade de obter a isenção quando o valor da venda é empregado na aquisição de direitos de posse para fins de usucapião de imóveis residenciais.
A Receita Federal esclareceu que a aquisição dos “direitos de posse para fins de usucapião de imóveis residenciais”, mediante instrumento contratual de cessão onerosa de direito de posse de imóvel residencial, não afasta o direito à fruição da isenção.
Para a legislação tributária, a efetividade da operação entre as partes é o que importa, não sendo necessário o registro em Cartório de Registro de Imóveis como exige o Código Civil para transferência plena do direito de propriedade. Essa compreensão deriva do fato de que, para fins fiscais, a alienação é caracterizada de forma abrangente, conforme previsto no § 3º do art. 3º da Lei nº 7.713/1988 e no § 4º do art. 128 do RIR/2018.
Documentação necessária para comprovação
Para comprovar a efetividade das operações de alienação e aquisição, o contribuinte deve apresentar documentação hábil e idônea que demonstre:
- O objeto negociado (imóvel residencial);
- O valor da transação;
- A efetiva transferência de recursos entre o alienante e o adquirente;
- O pagamento dos impostos de transmissão, quando aplicáveis.
Não é obrigatório que a operação seja formalizada por escritura pública registrada em cartório. Um instrumento particular de compra e venda entre as partes pode ser aceito como prova para fins de gozo da isenção de IR sobre ganho de capital na venda de imóvel residencial, desde que acompanhado dos documentos comprobatórios mencionados.
Aplicação do produto total da venda
A norma exige que seja aplicado o produto da venda (valor total recebido), e não apenas o ganho obtido. Por exemplo, se um imóvel adquirido por R$ 300.000,00 for vendido por R$ 1.000.000,00, para obter a isenção total do imposto sobre o ganho de R$ 700.000,00, é necessário aplicar todo o valor recebido (R$ 1.000.000,00) na aquisição de imóvel(is) residencial(is).
Se o contribuinte aplicar apenas parte do valor, a isenção será proporcional ao montante empregado na nova aquisição. Por exemplo, se apenas R$ 800.000,00 forem aplicados na compra de um novo imóvel residencial, a isenção será de 80% do ganho tributável.
Quantidade e localização dos imóveis adquiridos
O contribuinte não está sujeito a limitação quanto à quantidade de imóveis residenciais a serem adquiridos nem quanto à sua localização. É possível adquirir mais de um imóvel residencial, em diferentes municípios ou estados, desde que todos estejam localizados no Brasil.
O importante é que o produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais, em zona urbana ou rural, no prazo de 180 dias. O somatório dos valores de aquisição deve ser igual ou superior ao valor da alienação do imóvel residencial para garantir a isenção total.
Procedimentos para declarar a isenção
Quando da operação de alienação do imóvel residencial, o contribuinte deverá preencher o Demonstrativo de Apuração de Ganho de Capital e nele assinalar a pretensão de adquirir imóveis residenciais localizados no país no prazo de 180 dias.
É importante destacar que a opção pela isenção é irretratável, e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
Caso as condições estabelecidas não sejam observadas, haverá exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora e multa previstas na legislação.
Consequências do não cumprimento dos requisitos
A inobservância das condições estabelecidas para a isenção de IR sobre ganho de capital na venda de imóvel residencial resultará na exigência do imposto sobre a renda com base no ganho de capital, acrescido de:
- Juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido;
- Multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 dias.
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