Transferência do Direito de Construir e Ganho de Capital: Solução de Consulta Cosit 176/2021

A Transferência do Direito de Construir e Ganho de Capital é um tema relevante para proprietários de imóveis tombados, especialmente após a publicação da Solução de Consulta Cosit nº 176/2021. Este documento esclarece como a Receita Federal entende a tributação sobre a alienação de Unidades de Transferência de Direito de Construir (UTDCs).

Solução de Consulta Cosit nº 176/2021

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 176 – Cosit
• Data de publicação: 29 de setembro de 2021
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal

Contexto e Questionamento

A consulta foi formulada por uma proprietária de fração ideal de imóvel tombado pelo Município de Belo Horizonte, que recebeu Unidades de Transferência de Direito de Construir (UTDCs) como consequência deste tombamento.

Após receber a certidão municipal atestando a titularidade das UTDCs, a proprietária negociou esses direitos com uma construtora interessada. Com o pagamento da primeira parcela da transação, surgiu a dúvida sobre a natureza jurídica desses valores e a eventual incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital.

A consulente questionava se tais valores poderiam ser considerados como indenização pela desvalorização do imóvel tombado, o que poderia afastar a incidência do imposto.

O que são as UTDCs?

As Unidades de Transferência de Direito de Construir representam um instrumento urbanístico previsto no Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/2001) e regulamentado pelos municípios, que permite ao proprietário de um imóvel com restrições construtivas (como imóveis tombados) transferir ou alienar seu potencial construtivo básico para outros imóveis.

No caso específico de Belo Horizonte, o Plano Diretor (Lei Municipal 11.181/2019) define a Transferência do Direito de Construir (TDC) como:

“o instrumento pelo qual o Executivo autoriza o proprietário de imóvel urbano a alienar ou a exercer em outro local o direito de construir previsto nesta lei relativo ao CAbas (Coeficiente de Aproveitamento Básico)”.

Este mecanismo é formalizado por certidão e concede ao proprietário do imóvel tombado o direito de transferir seu potencial construtivo para outros terrenos da cidade, desde que respeitados os parâmetros urbanísticos locais.

Fundamentos da Decisão da Receita Federal

A Receita Federal, na Transferência do Direito de Construir e Ganho de Capital, apresentou os seguintes entendimentos:

1. Natureza jurídica das UTDCs

A Cosit esclareceu que as limitações à edificação em propriedade urbana têm fundamento constitucional sob o parâmetro da função social da propriedade, conforme o artigo 182 da Constituição Federal.

A autorização para transferência do potencial de edificação tem a finalidade de repartir de modo isonômico as restrições impostas pela municipalidade a determinados imóveis, não se confundindo com indenização.

O órgão destacou a diferença entre tombamento (modalidade restritiva de intervenção na propriedade) e desapropriação (modalidade supressiva). O tombamento, enquanto instrumento para realização da função social da propriedade que não implica sua supressão, é, em regra, impassível de indenização.

2. Tributação da alienação de UTDCs

A Receita Federal concluiu que, sob a perspectiva tributária federal, a alienação de UTDCs representa uma transmissão de direitos, estando sujeita à apuração de Ganho de Capital, nos termos do artigo 3º, §§ 2º e 3º, da Lei nº 7.713/1988.

A outorga inicial das UTDCs pelo município não constitui fato gerador do IRPF, pois representa apenas a desvinculação do potencial básico de edificação original. Contudo, a posterior alienação desses direitos caracteriza-se como transmissão onerosa de direitos, atraindo a incidência do imposto sobre eventual ganho de capital.

3. Custo de aquisição das UTDCs

Um dos pontos mais relevantes da consulta refere-se ao custo de aquisição a ser considerado no cálculo do ganho de capital. A Receita Federal entendeu que:

• A legislação do IRPF não autoriza a atribuição de custo específico na apuração de ganho de capital sobre a alienação de UTDCs;
• Quando a titularidade do alienante decorre da mera outorga originária de transmissibilidade do potencial construtivo básico, o custo deve ser considerado zero;
• Não é cabível aplicar o tratamento de desmembramento (previsto no art. 11 da IN SRF 84/2001), pois o potencial de edificação está relacionado ao controle administrativo sobre a utilização do bem, e não ao parcelamento da propriedade.

Conclusões da Solução de Consulta

Em resposta às questões específicas formuladas pela consulente, a Receita Federal concluiu que:

1. A venda de UTDCs configura ganho de capital sujeito à incidência do Imposto de Renda, conforme o § 2º do art. 3º da Lei nº 7.713/1988;
2. Não sendo indenização, não há que se falar em isenção do imposto ou restituição de valores já recolhidos;
3. O custo de aquisição das UTDCs geradas por outorga originária do município deve ser considerado igual a zero;
4. A consulente deve apurar o ganho de capital sobre a totalidade dos valores recebidos pela alienação das UTDCs.

Impactos Práticos para Proprietários de Imóveis Tombados

Esta decisão da Receita Federal tem impactos diretos para proprietários de imóveis tombados ou com outras restrições que gerem UTDCs:

• Tributação integral: O valor total recebido pela venda das UTDCs será considerado ganho de capital tributável, uma vez que o custo de aquisição é considerado zero;
• Alíquotas progressivas: O ganho de capital está sujeito às alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, dependendo do valor da operação;
• Planejamento fiscal: Proprietários de imóveis tombados que recebem UTDCs devem considerar o impacto tributário em seu planejamento, prevendo a incidência do imposto sobre os valores a receber;
• Documentação: É importante manter documentação completa tanto da outorga original das UTDCs quanto da sua alienação.

Considerações Finais

A Transferência do Direito de Construir e Ganho de Capital representa um tema complexo que conecta o direito urbanístico com o direito tributário. A Solução de Consulta Cosit 176/2021 trouxe importante esclarecimento ao definir que a alienação de UTDCs está sujeita à tributação pelo IRPF, na modalidade de ganho de capital.

Esta decisão reafirma o entendimento de que o tombamento, fundamentado na função social da propriedade, não gera direito à indenização, e que os instrumentos urbanísticos como a TDC têm como objetivo a justa distribuição dos ônus decorrentes das restrições necessárias à preservação do patrimônio histórico-cultural.

Proprietários de imóveis tombados que recebem e negociam UTDCs devem estar atentos à necessidade de apurar o ganho de capital e recolher o respectivo imposto, considerando custo zero para o cálculo, conforme estabelecido pela Receita Federal.

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