Ganho de capital na venda de imóvel rural: regras para apuração no Lucro Presumido

O ganho de capital na venda de imóvel rural é um tema que gera muitas dúvidas entre empresas optantes pelo Lucro Presumido. Recentemente, a Receita Federal do Brasil esclareceu, por meio da Solução de Consulta nº 225-COSIT, como deve ser calculado o ganho de capital na alienação de imóveis rurais, especialmente aqueles adquiridos antes de 1997.

Esta orientação tributária é fundamental para empresas que possuem propriedades rurais e pretendem realizar operações de venda, já que impacta diretamente a apuração do IRPJ e da CSLL.

Contexto da consulta fiscal

A consulta foi apresentada por uma empresa optante pelo Lucro Presumido que adquiriu um imóvel rural em 04/07/1991 e estava com a intenção de vender parte dessa propriedade. A dúvida principal referia-se ao critério para determinação do valor de venda a ser considerado no cálculo do ganho de capital decorrente dessa operação.

O questionamento surgiu em razão das particularidades da legislação aplicável aos imóveis rurais, especialmente o artigo 19 da Lei nº 9.393/1996, que estabelece regras específicas para apuração do ganho de capital nesse tipo de bem.

O que é ganho de capital?

Ganho de capital representa o lucro obtido na alienação de bens ou direitos. No regime do Lucro Presumido, o ganho de capital integra a base de cálculo do IRPJ e da CSLL, sendo tributado à parte dos percentuais de presunção aplicados sobre a receita bruta.

Como regra geral, o ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o valor de alienação (venda) e o custo de aquisição (compra) do bem alienado.

Regra geral para apuração do ganho de capital no Lucro Presumido

De acordo com o § 1º do art. 25 da Lei nº 9.430/1996, o ganho de capital na venda de imóvel rural ou de outros ativos do imobilizado é calculado pela diferença entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil:

“O ganho de capital nas alienações de investimentos, imobilizados e intangíveis corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil.”

Regras específicas para imóveis rurais

A Lei nº 9.393/1996, que trata do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), introduziu regras específicas para apuração do ganho de capital na venda de imóveis rurais, criando dois tratamentos distintos conforme a data de aquisição:

Para imóveis adquiridos a partir de 01/01/1997

O artigo 19 da Lei nº 9.393/1996 determina que:

“A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.”

Neste caso, tanto o custo de aquisição quanto o valor de venda correspondem ao Valor da Terra Nua (VTN) declarado pelo contribuinte no Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) nos respectivos anos da compra e da venda.

Para imóveis adquiridos antes de 01/01/1997

O parágrafo único do mesmo artigo 19 estabelece um tratamento diferenciado:

“Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.”

Esta regra define o custo de aquisição para imóveis adquiridos antes de 1997, mas não especifica expressamente qual seria o valor de venda a ser considerado.

O entendimento da Receita Federal

Conforme a Solução de Consulta nº 225-COSIT, de 25 de julho de 2024, a Receita Federal esclareceu que, para imóveis rurais adquiridos antes de 01/01/1997, o ganho de capital na venda de imóvel rural deve ser calculado considerando:

• Como custo de aquisição: o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249/1995 (que trata da atualização monetária desse valor);
• Como valor de alienação: o efetivo valor da operação de venda.

Este entendimento baseia-se na interpretação da própria Lei nº 9.393/1996 em conjunto com a Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que, em seu artigo 19, estabelece as regras gerais sobre o que se considera valor de alienação em diversas situações.

Fundamentação legal da decisão

A Receita Federal fundamentou sua decisão nos seguintes dispositivos:

1. Lei nº 9.430/1996, art. 25, § 1º (regra geral de apuração do ganho de capital);
2. Lei nº 9.393/1996, arts. 8º, 14 e 19 (regras específicas para imóveis rurais);
3. Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 19 (definição do valor de alienação).

Embora a IN SRF nº 84/2001 seja direcionada às pessoas físicas, a Receita Federal entendeu que seus preceitos relacionados à apuração do ganho de capital em imóveis rurais também são aplicáveis às pessoas jurídicas, com as devidas adaptações, uma vez que a base legal que fundamenta tais regras é a mesma para ambas as categorias de contribuintes.

Outros precedentes sobre o tema

A Solução de Consulta nº 225-COSIT/2024 está alinhada com o entendimento já manifestado pela Receita Federal em outras ocasiões, como na Solução de Consulta Cosit nº 118, de 26 de março de 2019, que também abordou a possibilidade de aplicação dos preceitos da IN SRF nº 84/2001 na apuração do ganho de capital em imóveis rurais por pessoas jurídicas.

É importante mencionar que essa posição da Receita Federal tem caráter vinculante para seus auditores fiscais, proporcionando segurança jurídica para os contribuintes que se encontram em situação similar.

Conclusão prática para os contribuintes

Para as empresas optantes pelo Lucro Presumido que possuem imóveis rurais adquiridos antes de 01/01/1997 e pretendem aliená-los, o ganho de capital na venda de imóvel rural deve ser calculado da seguinte forma:

• Ganho de Capital = Valor efetivo da venda – Valor constante na escritura atualizado

Vale ressaltar que o valor constante na escritura deve ser atualizado monetariamente conforme o artigo 17 da Lei nº 9.249/1995, que permitiu a correção até 31/12/1995.

Já para imóveis rurais adquiridos a partir de 01/01/1997, a regra é diferente:

• Ganho de Capital = VTN declarado no DIAT do ano da venda – VTN declarado no DIAT do ano da compra

Essas orientações são fundamentais para evitar questionamentos fiscais e possíveis autuações na apuração do IRPJ e da CSLL no regime do Lucro Presumido.

Vale destacar que a consulente também questionou sobre o valor a ser considerado como custo de aquisição do imóvel rural adquirido em 04/07/1991. Sobre esse ponto específico, a Receita Federal declarou a ineficácia da consulta, por entender que se trata de fato definido de forma literal pela legislação, não cabendo interpretação adicional.

Para mais informações, você pode consultar o inteiro teor da Solução de Consulta nº 225-COSIT/2024 no site da Receita Federal.

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