Tratamento Tributário de Despesas Condominiais no Lucro Presumido para Administração de Imóveis

O tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido é um tema relevante para empresas que atuam na administração e locação de imóveis próprios. A Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta DISIT/SRRF06 nº 6.074, de 10 de outubro de 2024, esclareceu importantes aspectos sobre a inclusão de valores reembolsáveis na base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ).

Identificação da Norma

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: DISIT/SRRF06 nº 6.074
Data de publicação: 10 de outubro de 2024
Órgão emissor: Divisão de Tributação da 6ª Região Fiscal da Receita Federal do Brasil

Contexto e Questionamento

A consulta foi apresentada por uma empresa optante pelo regime do lucro presumido que atua nas áreas de gestão e administração de propriedade imobiliária, incorporação imobiliária, compra e venda de imóveis próprios e aluguel de imóveis próprios. A empresa possui um imóvel comercial com 40 espaços individuais locados a terceiros.

A dúvida central da consulente referia-se ao tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido, especificamente se os valores recebidos dos locatários a título de reembolso de despesas comuns deveriam ser considerados como receita bruta para fins de tributação do IRPJ. Estas despesas incluíam:

• Energia elétrica (inclusive de sistema fotovoltaico)
• Água e esgoto (inclusive de poço artesiano)
• Materiais de limpeza
• Segurança
• Internet comum
• Publicidade
• Impostos e taxas relacionados ao imóvel

A empresa argumentava que esses valores não deveriam ser considerados como receita bruta, pois seriam apenas repasses transitórios de valores que não representavam acréscimo econômico ou jurídico de capital para a consulente.

Base Legal Aplicável

A análise da Receita Federal fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional – CTN), art. 123
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12
• Lei nº 8.981/1995, art. 31
• Lei nº 9.249/1995, art. 15
• Lei nº 9.430/1996, art. 25
• Decreto nº 9.580/2018 (RIR/2018), art. 311 do Anexo

Além disso, a solução de consulta foi vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 38, de 19 de fevereiro de 2014, que já tratava de matéria semelhante.

Entendimento da Receita Federal

A análise da 6ª Região Fiscal sobre o tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido foi conclusiva: os valores recebidos dos locatários para cobrir despesas relacionadas ao imóvel administrado devem ser considerados receita bruta para fins de tributação, independentemente da denominação utilizada.

Os principais fundamentos para essa conclusão foram:

1. Natureza das despesas

A Receita Federal entendeu que as despesas cobertas pelos locatários (água, luz, conservação, limpeza, etc.) são inerentes à atividade de administração de imóveis próprios. Tais custos são necessários ao atingimento do objeto social da empresa, não podendo ser considerados como despesas de terceiros, mas sim como despesas próprias da administradora.

2. Irrelevância de convenções particulares

Conforme o art. 123 do Código Tributário Nacional, as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública. Assim, mesmo que haja previsão contratual estabelecendo que essas despesas correrão por conta dos locatários, tal convenção não altera a natureza tributária da receita.

3. Composição da receita bruta

O entendimento é que todos os valores recebidos compõem o preço da locação, ainda que discriminados em rubricas diversas. Trata-se, na realidade, de um repasse de preços, evento comum no mercado: o locador tem suas despesas com o imóvel e as integra ao preço da locação, mesmo que discrimine separadamente as rubricas.

Impactos Práticos para Empresas no Lucro Presumido

Esta interpretação da Receita Federal sobre o tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido tem impactos significativos para empresas que administram imóveis próprios:

1. Base de cálculo ampliada: A inclusão desses valores na receita bruta amplia a base de cálculo sobre a qual será aplicado o percentual de presunção do lucro (32% para atividades de administração e locação de imóveis).
2. Maior carga tributária: Consequentemente, aumenta-se o valor do IRPJ e CSLL a pagar.
3. Contribuições PIS/COFINS: Os valores também integrarão a base de cálculo para PIS e COFINS no regime cumulativo.
4. Planejamento tributário: As empresas devem revisar suas práticas de cobrança e documentação fiscal, considerando este entendimento.

É importante destacar que, na sistemática do lucro presumido, não há que se falar em dedução dos custos e despesas operacionais. Nessa modalidade, que é forma opcional de tributação oferecida ao contribuinte (art. 26, §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.430/1996), a dedução de custos e despesas é substituída por um percentual de presunção do lucro. Isso, contudo, não modifica a apuração da Receita Bruta.

Exemplos Práticos da Aplicação

Para ilustrar o tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido, considere uma empresa que administra imóveis próprios com as seguintes receitas mensais:

• Aluguel: R$ 100.000,00
• Reembolso de despesas de água e energia: R$ 15.000,00
• Reembolso de taxas e impostos: R$ 10.000,00

De acordo com o entendimento da Receita Federal:

• Receita Bruta Total: R$ 125.000,00
• Base de cálculo do IRPJ (32%): R$ 40.000,00
• IRPJ devido (15%): R$ 6.000,00
• Base de cálculo do PIS/COFINS: R$ 125.000,00

Se a empresa não incluísse as despesas reembolsáveis, a base de cálculo seria apenas R$ 100.000,00, resultando em tributação significativamente menor.

Recomendações para Contribuintes

Diante do entendimento consolidado sobre o tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido, as empresas que administram imóveis próprios devem:

• Revisar seus contratos de locação e a forma como cobram esses valores adicionais
• Adequar a emissão de documentos fiscais para incluir todos os valores na receita bruta
• Reavaliar a viabilidade do regime de lucro presumido em comparação com o lucro real
• Verificar se há procedimentos fiscais anteriores que possam ser impactados por esse entendimento
• Implementar controles financeiros e contábeis que permitam clara identificação desses valores

É fundamental que as empresas compreendam que, mesmo que discriminem separadamente os valores de aluguel e reembolsos, todos esses montantes devem ser tratados como receita operacional própria da atividade empresarial para fins tributários.

Considerações Finais

A Solução de Consulta DISIT/SRRF06 nº 6.074/2024 reforça o entendimento da Receita Federal sobre o tratamento tributário de despesas condominiais no lucro presumido para empresas de administração de imóveis próprios. Este posicionamento está alinhado com interpretações anteriores e representa a visão consolidada do Fisco sobre a matéria.

As empresas que atuam nesse segmento devem estar atentas ao fato de que valores recebidos dos locatários, independentemente da denominação utilizada (reembolso, rateio, etc.), serão considerados receita bruta tributável. A desconsideração dessa orientação pode resultar em autuações fiscais, com cobrança de impostos, juros e multas.

Por fim, é importante ressaltar que este entendimento aplica-se exclusivamente às situações em que a empresa é proprietária e administradora dos imóveis. Para casos de mera intermediação entre locador e locatário, outras regras podem ser aplicáveis.

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