Tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis anteriormente locados

A tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis anteriormente locados foi esclarecida pela Receita Federal através de uma importante Solução de Consulta. Este artigo explica como são tratadas as receitas da venda de imóveis que foram previamente utilizados para locação, abordando os impactos para IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: Vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021
• Data de publicação: 11/03/2021
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da consulta tributária

A consulta aborda uma situação comum no mercado imobiliário: empresas que atuam com compra e venda de imóveis próprios, mas que também utilizam parte desses imóveis para locação antes de efetivamente vendê-los. Esta prática gera dúvidas sobre a correta tributação das receitas de venda, especialmente se os imóveis anteriormente locados devem ser considerados como ativo imobilizado ou estoque.

A resposta da Receita Federal é relevante para empresas optantes pelo Lucro Presumido que atuam no ramo imobiliário, trazendo clareza para questões como: o percentual de presunção aplicável, a classificação das receitas entre operacionais e ganho de capital, e as alíquotas de tributos incidentes.

Tributação do IRPJ na venda de imóveis próprios

A Receita Federal esclareceu que, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ no Lucro Presumido, a receita proveniente da exploração de atividade imobiliária relacionada à compra e venda de imóveis próprios está sujeita ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).

O ponto crucial do entendimento é que mesmo que os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, se esta atividade constituir objeto social da pessoa jurídica, as receitas dela decorrentes integram o resultado operacional e compõem a receita bruta da empresa. Portanto, mantém-se a aplicação do percentual de presunção de 8% para o IRPJ.

Por outro lado, quando a alienação envolve bens do ativo não circulante (mesmo que tenham sido reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda), e essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica, deve-se apurar o ganho de capital. Neste caso, o valor integral do ganho é adicionado à base de cálculo do IRPJ, sem aplicação do percentual de presunção.

Tratamento da CSLL na alienação de imóveis

Quanto à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), o entendimento segue a mesma lógica aplicada ao IRPJ, com a diferença no percentual de presunção, que neste caso é de 12% (doze por cento) para as receitas brutas da atividade imobiliária.

Assim como no IRPJ, para a CSLL também se aplica o conceito de que a tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis anteriormente locados mantém o percentual de presunção de 12% quando a locação constitui objeto social da empresa. As receitas de locação, neste caso, compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

Similarmente, para imóveis do ativo não circulante cuja venda não constitui objeto da empresa, deve-se apurar o ganho de capital, sendo o valor integral adicionado à base de cálculo da CSLL.

Incidência do PIS/PASEP e COFINS

A Solução de Consulta também esclareceu a tributação das contribuições para o PIS/PASEP e COFINS. De acordo com o entendimento da Receita Federal, as pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias relacionadas à compra e venda de imóveis estão sujeitas ao regime cumulativo dessas contribuições.

Sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo que tenham sido anteriormente utilizados para locação e classificados no ativo imobilizado naquele período, incidem as alíquotas de:

• 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) para o PIS/PASEP
• 3% (três por cento) para a COFINS

Este entendimento confirma que, para fins de tributação das contribuições, prevalece a natureza da atividade principal da empresa (compra e venda de imóveis) sobre a classificação contábil temporária do bem como ativo imobilizado durante o período em que foi utilizado para locação.

Classificação contábil e seu impacto tributário

Um aspecto importante abordado na consulta refere-se à classificação contábil dos imóveis. Segundo a Lei nº 6.404/1976 (Lei das S.A.) em seu artigo 179, IV, e o Decreto-Lei nº 1.598/1977, a classificação dos imóveis no ativo da empresa depende de sua destinação:

• Imóveis destinados à venda: classificados no estoque (ativo circulante)
• Imóveis utilizados nas atividades da empresa (como locação): classificados no imobilizado (ativo não circulante)

No entanto, a tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis anteriormente locados não se baseia apenas na classificação contábil, mas leva em consideração principalmente o objeto social da empresa e a natureza de suas atividades.

A Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, em seu artigo 215, § 14, reforça este entendimento ao estabelecer que para as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita reconhecida pela venda das unidades imobiliárias compõe o resultado operacional da empresa.

Impactos práticos para empresas do setor imobiliário

O entendimento firmado na Solução de Consulta traz importantes consequências práticas para as empresas do setor imobiliário que optam pelo Lucro Presumido:

1. Planejamento tributário: Empresas que possuem imóveis para venda, mas que temporariamente os destinam para locação, devem considerar que a receita da venda posterior será tributada como receita operacional, e não como ganho de capital, desde que a atividade de compra e venda seja prevista no objeto social.
2. Uniformidade na classificação: O fato de um imóvel ter sido utilizado temporariamente no ativo imobilizado (para locação) não altera sua natureza como estoque quando a empresa tem como atividade a compra e venda de imóveis.
3. Sistema de tributação unificado: Para os quatro tributos abordados (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), o tratamento fiscal segue a mesma lógica, facilitando o compliance tributário.
4. Segurança jurídica: A vinculação à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 garante maior segurança jurídica aos contribuintes, evitando autuações em caso de fiscalizações.

É importante destacar que este entendimento aplica-se especificamente às empresas que têm no objeto social tanto a atividade de compra e venda quanto a de locação de imóveis. Para situações diferentes, como empresas que não têm a compra e venda de imóveis em seu objeto social, a alienação de um imóvel usado para locação seria tratada como ganho de capital.

Considerações finais

A tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis anteriormente locados recebeu um tratamento claro com a Solução de Consulta analisada. Em resumo, quando a empresa tem como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis, a receita da venda de imóveis anteriormente locados é considerada receita operacional, sujeita aos percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, além das alíquotas de 0,65% para PIS e 3% para COFINS no regime cumulativo.

Este entendimento favorece a segurança jurídica e permite um planejamento tributário mais adequado para as empresas do setor imobiliário. É recomendável que os contribuintes revisem seus procedimentos contábeis e fiscais à luz deste posicionamento da Receita Federal, garantindo assim o correto cumprimento das obrigações tributárias.

Para acesso ao texto completo da Solução de Consulta, consulte o portal da Receita Federal.

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