A IRPF em desistência de compra e venda é um tema que gera muitas dúvidas entre contribuintes. Recentemente, a Receita Federal do Brasil (RFB) emitiu a Solução de Consulta nº 214, de 19 de julho de 2024, esclarecendo aspectos importantes sobre a tributação de valores recebidos em negócios de cessão de direitos sobre imóveis que posteriormente são desfeitos.
De acordo com a decisão da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), quando um comprador desiste do negócio após a celebração de um contrato de cessão de direitos imobiliários, isso não elimina a incidência do Imposto de Renda sobre os valores já recebidos pelo vendedor.
O caso analisado pela Receita Federal
Na consulta em questão, o contribuinte havia firmado um contrato de cessão de direitos sobre imóvel, recebendo parcelas do valor acordado ao longo de dois anos. Posteriormente, o comprador desistiu do negócio, não efetuando os demais pagamentos previstos, o que levou à rescisão do contrato e à devolução parcial dos valores já pagos, com aplicação de multa rescisória.
A dúvida do consulente era justamente se os valores recebidos pelo imóvel, cuja venda não se concretizou devido à desistência do comprador, configuravam rendimento tributável para fins de IRPF em desistência de compra e venda. Além disso, questionou se a multa rescisória cobrada estaria sujeita à tributação.
Fato gerador do IRPF em alienações a prazo
A Solução de Consulta esclareceu que o fato gerador do Imposto de Renda da Pessoa Física ocorre quando se materializa a alienação, a qualquer título, de bens ou direitos, ou a cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, conforme previsto no § 3º do art. 3º da Lei nº 7.713/1988:
“§ 3º Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.”
Assim, quando as partes firmam o negócio jurídico de cessão de direitos sobre imóveis, o fato gerador do imposto já se materializa nesse momento, independentemente de eventual rescisão posterior.
Tributação nas alienações a prazo
A consulta também traz importante esclarecimento sobre o momento da tributação em casos de alienações a prazo. De acordo com o art. 2º da Lei nº 7.713/1988, “o imposto de renda das pessoas físicas será devido, mensalmente, à medida em que os rendimentos e ganhos de capital forem percebidos”.
Na prática, isso significa que o ganho de capital é apurado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago na proporção das parcelas recebidas. Esse entendimento está formalizado no art. 31 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001:
“Art. 31. Nas alienações a prazo, o ganho de capital é apurado como se a venda fosse efetuada à vista e o imposto é pago periodicamente, na proporção da parcela do preço recebida, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.”
Portanto, em uma operação de IRPF em desistência de compra e venda, caso seja apurado ganho de capital, o imposto deve ser pago sobre cada parcela recebida, no momento do recebimento, mesmo que posteriormente o negócio seja desfeito.
Desistência do comprador não afasta a tributação
Um dos pontos mais relevantes da Solução de Consulta é a afirmação categórica de que “o fato de ter havido posteriormente a desistência do negócio pelo comprador e a rescisão do contrato não tem o condão de afastar a ocorrência do fato gerador no momento da celebração do negócio entre as partes”.
A Receita Federal cita em sua decisão as perguntas nº 575 e 578 da publicação “Imposto sobre a Renda da Pessoa Física – Perguntas e Respostas 2023”, que esclarecem:
“A promessa de compra e venda de imóvel, desde que contenha todos os requisitos legais que regem este negócio jurídico, constitui direito entre as partes, sendo instrumento suficientemente válido para configurar a transmissão dos direitos sobre o imóvel objeto do contrato e a ocorrência do fato gerador da obrigação tributária.”
E ainda: “O contrato de promessa de compra e venda, importando em transmissão de bens ou direitos ou na cessão do direito à sua aquisição, caracteriza alienação para os efeitos da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, sendo irrelevante, para os efeitos fiscais, a ocorrência de sua rescisão (Código Tributário Nacional (CTN), arts. 116 e 117).”
Fundamentação legal
A Solução de Consulta baseia-se em diversos dispositivos legais, entre os quais:
- Lei nº 7.713/1988, arts. 2º e 3º – Define o fato gerador e o momento da tributação do IRPF
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 114, 116 e 117 – Estabelece regras sobre o momento da ocorrência do fato gerador
- Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 31 – Regula a tributação nas alienações a prazo
- Lei nº 9.430/1996, art. 70 – Trata da tributação de multas por rescisão de contrato
Vale destacar que, segundo o art. 117, inciso II, do Código Tributário Nacional (CTN), o ato ou negócio jurídico de alienação do imóvel reputa-se perfeito e acabado, para os efeitos fiscais, a partir da data do instrumento particular ou público de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
Tributação da multa rescisória
No caso da multa rescisória cobrada pelo vendedor na devolução parcial dos valores já pagos pelo comprador, a Receita Federal esclareceu que ela está sujeita à tributação, conforme o art. 70 da Lei nº 9.430/1996:
“Art. 70. A multa ou qualquer outra vantagem paga ou creditada por pessoa jurídica, ainda que a título de indenização, a beneficiária pessoa física ou jurídica, inclusive isenta, em virtude de rescisão de contrato, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte à alíquota de quinze por cento.”
Esta multa está sujeita à retenção na fonte à alíquota de 15%, sendo responsabilidade da pessoa jurídica que efetua o pagamento realizar a retenção. O valor da multa deve ser posteriormente informado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do contribuinte.
É importante observar que este dispositivo não se aplica às indenizações pagas em conformidade com a legislação trabalhista ou àquelas destinadas a reparar danos patrimoniais.
Implicações práticas para os contribuintes
A IRPF em desistência de compra e venda traz consequências significativas para os contribuintes que se encontram nessa situação:
- É necessário apurar o ganho de capital no momento da celebração do contrato, como se a venda fosse à vista;
- O imposto deve ser pago sobre cada parcela recebida, no prazo legal (último dia útil do mês subsequente ao recebimento);
- Mesmo com a posterior rescisão do contrato, os valores já recebidos continuam sujeitos à tributação do IRPF;
- As multas rescisórias recebidas são tributáveis e sujeitas à retenção na fonte, devendo ser informadas na Declaração de Ajuste Anual.
Cuidados na formalização de contratos
Diante desse entendimento da Receita Federal, é fundamental que os contribuintes tenham cuidado na formalização de contratos de compra e venda ou cessão de direitos sobre imóveis, especialmente quanto às cláusulas que tratam da possibilidade de rescisão.
É importante compreender que, para fins fiscais, a cláusula que prevê a rescisão do contrato por falta de pagamento configura modalidade de ato jurídico sob condição resolutória, ou seja, não impede a ocorrência do fato gerador, apenas extingue o direito já constituído anteriormente pelo instrumento contratual.
Também é recomendável que o contribuinte mantenha toda a documentação relacionada à operação, incluindo os comprovantes de pagamento do imposto sobre as parcelas recebidas, para eventual comprovação perante a Receita Federal.
Conclusão
A Solução de Consulta nº 214/2024 traz importante orientação sobre a IRPF em desistência de compra e venda, esclarecendo que, caso seja apurado ganho de capital na operação de cessão de direitos sobre imóvel com pagamento a prazo, o ganho relativo a cada parcela recebida pelo vendedor deve ser oferecido à tributação no momento do recebimento, independentemente de ter havido posterior rescisão do negócio.
Este entendimento está fundamentado no princípio de que o fato gerador do imposto ocorre no momento da celebração do negócio jurídico, sendo irrelevante para fins fiscais a posterior rescisão do contrato.
Por fim, vale destacar que a consulta também esclarece que as multas rescisórias recebidas pelo vendedor estão sujeitas à incidência do imposto de renda na fonte e devem ser incluídas na Declaração de Ajuste Anual.
Para os contribuintes que se encontram em situações semelhantes, é essencial buscar orientação especializada para evitar problemas com o fisco e garantir o correto cumprimento das obrigações tributárias.
O texto completo da Solução de Consulta nº 214/2024 está disponível no site da Receita Federal do Brasil.
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