Descontos condicionais em atividades imobiliárias não compõem receita bruta tributável

Os descontos condicionais em atividades imobiliárias não compõem receita bruta tributável para empresas do setor imobiliário que apuram seus tributos pelo regime de caixa. Este entendimento foi confirmado pela Receita Federal do Brasil (RFB) na Solução de Consulta COSIT nº 106/2020, publicada em 28 de setembro de 2020, trazendo importante esclarecimento para incorporadoras e construtoras.

Identificação da Norma

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 106 – COSIT
• Data de publicação: 28 de setembro de 2020
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da Consulta

A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica atuante no ramo de incorporação de empreendimentos imobiliários, tributada pelo lucro presumido para IRPJ e CSLL, e pelo regime cumulativo para PIS/PASEP e COFINS, tendo adotado o regime de caixa para todos esses tributos.

A dúvida da empresa consultente era se os valores relativos aos descontos concedidos condicionalmente aos clientes, que não foram efetivamente recebidos, deveriam ser excluídos da base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, ou seja, se apenas os valores reconhecidos em caixa/bancos deveriam compor a base tributável.

Distinção entre Descontos Condicionais e Incondicionais

Para contextualizar o entendimento da Receita Federal, é importante compreender a diferença entre os dois tipos de descontos:

• Descontos incondicionais: são parcelas redutoras do preço de vendas, que constam da nota fiscal ou fatura e não dependem de evento posterior à emissão desses documentos. Estes descontos são expressamente excluídos da receita bruta pela legislação tributária.
• Descontos condicionais: são aqueles que dependem de evento posterior à emissão da nota fiscal, usualmente o pagamento da compra dentro de determinado prazo. Em regra geral, configuram despesa financeira para o vendedor e receita financeira para o comprador.

Para a maioria das atividades empresariais, a legislação tributária estabelece expressamente apenas a dedução dos descontos incondicionais. No entanto, para as atividades imobiliárias existe um regramento específico.

Regramento Específico para o Setor Imobiliário

O art. 30 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, estabelece um conceito específico de receita bruta para empresas que exploram atividades imobiliárias:

“Art. 30. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.”

Esta definição é reforçada pelo parágrafo único do art. 35 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, que determina que “nas atividades imobiliárias deverá ser considerado como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas”.

Entendimento da Receita Federal sobre os Descontos Condicionais

A partir da análise do regramento específico para o setor imobiliário, a COSIT concluiu que os descontos condicionais concedidos por empresas imobiliárias não devem compor a base de cálculo dos tributos, pelos seguintes motivos:

1. Como a receita bruta do setor imobiliário é definida como “o montante efetivamente recebido”, os valores de descontos condicionais, por não representarem valores efetivamente recebidos, não integram a receita bruta tributável;
2. Esta interpretação é válida para as empresas que exercem atividades de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda;
3. O entendimento se aplica tanto para o IRPJ e a CSLL apurados com base no lucro presumido, quanto para o PIS/PASEP e a COFINS em seus regimes cumulativos.

Impactos Práticos para o Setor Imobiliário

Este entendimento traz importantes impactos práticos para as empresas do setor imobiliário:

• Redução da carga tributária: empresas que concedem descontos condicionais (como por pagamento antecipado ou à vista) poderão excluir esses valores da base de cálculo dos tributos federais;
• Planejamento comercial e tributário: possibilidade de estruturar campanhas promocionais com descontos condicionais, sem impacto tributário sobre valores não recebidos;
• Simplificação contábil: facilita o tratamento contábil e fiscal desses descontos, alinhando-o com o regime de caixa;
• Maior segurança jurídica: a consulta traz mais clareza sobre um tema que gerava dúvidas entre os contribuintes do setor.

A Importância do Regime de Caixa

É fundamental destacar que este entendimento está intrinsecamente ligado ao regime de caixa, que foi o regime adotado pela empresa consultente. No regime de caixa, as receitas são reconhecidas apenas quando efetivamente recebidas, diferentemente do regime de competência, onde as receitas são reconhecidas no momento em que são geradas, independentemente do recebimento.

Para as pessoas jurídicas do setor imobiliário que optam pelo lucro presumido, a adoção do regime de caixa está prevista nos arts. 223 e 224 da IN RFB nº 1.700/2017 (para IRPJ e CSLL) e no art. 56 da IN RFB nº 1.911/2019 (para PIS/PASEP e COFINS).

Base Legal Completa

A Solução de Consulta fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 8.981/1995, art. 30 – Define receita bruta para atividades imobiliárias;
• Lei nº 9.249/1995, art. 15, § 4º e art. 20, § 2º – Tratamento das receitas financeiras decorrentes da comercialização de imóveis;
• IN RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 35, 215, 223 e 224 – Definição de receita bruta e regimes de reconhecimento;
• IN RFB nº 1.911/2019, art. 56 – Regime de caixa para PIS/PASEP e COFINS.

Considerações Finais

A Solução de Consulta COSIT nº 106/2020 proporciona importante segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que adotam o regime de caixa e concedem descontos condicionais aos seus clientes, esclarecendo que esses valores não compõem a base de cálculo dos tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS).

Para implementar adequadamente este entendimento, as empresas devem:

1. Manter controles financeiros e fiscais adequados para identificar os descontos condicionais concedidos;
2. Documentar corretamente as condições de concessão dos descontos em contratos e documentos acessórios;
3. Manter a escrituração do livro Caixa ou os registros contábeis específicos para controle dos recebimentos;
4. Assegurar que o regime de caixa seja adotado uniformemente para todos os tributos.

É importante ressaltar que este entendimento se aplica especificamente às empresas que exploram atividades imobiliárias conforme definido na legislação e que apuram seus tributos com base no regime de caixa.

Simplifique sua Gestão Tributária Imobiliária com Inteligência Artificial

A TAIS reduz em 73% o tempo de pesquisa sobre descontos condicionais em atividades imobiliárias, interpretando instantaneamente soluções de consulta e normativos específicos para seu negócio.

Conheça a TAIS