Locação de imóveis próprios na CPRB: receitas fora da base de cálculo

Locação de imóveis próprios na CPRB é um tema que gera dúvidas entre contribuintes, especialmente empresas de construção civil que possuem imóveis para locação. A Receita Federal esclareceu este ponto através da Solução de Consulta nº 268, que determina quando estas receitas ficam fora da base de cálculo da contribuição substitutiva.

Neste artigo, vamos analisar detalhadamente este entendimento técnico da Receita Federal e seus impactos práticos para as empresas que auferem receitas de aluguel paralelamente à sua atividade principal.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 268 – Cosit
• Data de publicação: 26 de setembro de 2014
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta nº 268 aborda uma questão específica sobre a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB), esclarecendo se as receitas provenientes da locação de bens imóveis próprios devem compor a base de cálculo dessa contribuição substitutiva quando a atividade locatícia não constitui o objeto social principal da empresa.

Contexto da Consulta

A CPRB foi instituída pela Lei nº 12.546, de 14 de dezembro de 2011, como parte da política de desoneração da folha de pagamento. Esta contribuição substitui parcialmente as contribuições previdenciárias patronais incidentes sobre a folha de salários (art. 22, incisos I e III, da Lei nº 8.212/91).

A consulta foi formulada por uma empresa cuja atividade principal é a execução de obras civis, mas que também aufere receitas de locação de imóveis próprios. O contribuinte questionou se estas receitas locatícias deveriam integrar a base de cálculo da CPRB, considerando que sua alíquota seria de 2% sobre a receita bruta para as obras iniciadas a partir de 1º de novembro de 2013.

A dúvida surge principalmente devido à aparente falta de clareza no conceito de “receita bruta” que deve ser utilizado para fins da CPRB, especialmente após a divulgação do Parecer Normativo RFB nº 3/2012.

Fundamentação Legal da Receita Federal

Para solucionar a questão, a Receita Federal analisou o conceito de receita bruta aplicável à CPRB através de diferentes normativos:

• Parecer Normativo RFB nº 3/2012, que definiu o conceito de receita bruta para fins da CPRB
• Solução de Consulta Cosit nº 40/2014, que abordou questão semelhante
• Solução de Divergência Cosit nº 1/2014, que reforçou a adoção do conceito de receita bruta da legislação do Imposto de Renda
• Art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, com redação dada pela Lei nº 12.973/2014

O fisco destacou que o conceito de receita bruta para fins da CPRB deve guardar consonância com aquele tradicionalmente utilizado na legislação tributária, especialmente na legislação do Imposto de Renda.

O Conceito de Receita Bruta para fins da CPRB

De acordo com o Parecer Normativo RFB nº 3/2012, a receita bruta que constitui a base de cálculo da CPRB compreende:

1. A receita decorrente da venda de bens nas operações de conta própria
2. A receita decorrente da prestação de serviços em geral
3. O resultado auferido nas operações de conta alheia

Este conceito foi posteriormente complementado pelo art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, com redação da Lei nº 12.973/2014, que acrescentou um quarto item:

4. As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens anteriores

Análise da Locação de Imóveis no Contexto da CPRB

Um ponto crucial para a decisão da Receita Federal foi o entendimento já consolidado pelo Supremo Tribunal Federal no RE nº 116.121-3/SP, segundo o qual a locação de bens próprios não caracteriza prestação de serviços.

Adicionalmente, a autoridade fiscal observou que, no caso específico da consulta, o objeto social da empresa consistia em “engenharia civil em qualquer de suas modalidades, projetos, edificações, saneamento, construções elétricas, incorporações e atividade comercial”, não contemplando expressamente a locação de imóveis como atividade principal.

A Solução de Consulta Cosit nº 40/2014, citada no documento, já havia estabelecido que “outras receitas, porventura auferidas pela consulente, tais como receitas financeiras, variação cambial, recuperação de despesas, aluguéis etc., apesar de serem consideradas como receitas operacionais, não são receitas decorrentes de atividades constantes do objeto social da consulente, não devendo ser computadas como receita bruta, não compondo, portanto, a base de cálculo da CPRB”.

A Decisão da Receita Federal

Com base nos fundamentos analisados, a Receita Federal concluiu que:

A receita decorrente da locação de bens imóveis próprios, auferida por pessoa jurídica cujo objeto social principal não consista nessa atividade, não compõe a base de cálculo da contribuição previdenciária substitutiva instituída pela Lei nº 12.546, de 2011, eis que tal rendimento não corresponde ao conceito de receita bruta previsto pelo art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, com redação da Lei nº 12.973, de 2014.

Impactos Práticos para os Contribuintes

Este entendimento tem importantes repercussões práticas para empresas que se encontram em situação similar à da consulente:

1. Economia tributária: As empresas que auferem receitas de locação de imóveis próprios, mas não têm esta atividade como objeto social principal, podem excluir tais valores da base de cálculo da CPRB.
2. Segregação contábil: Torna-se necessário manter controles contábeis adequados para segregar as receitas de locação das demais receitas operacionais.
3. Revisão de apurações anteriores: Empresas que incluíram indevidamente receitas de locação na base da CPRB podem avaliar a possibilidade de retificação de declarações e pedidos de restituição ou compensação.
4. Planejamento tributário: O entendimento reforça a importância de avaliar cuidadosamente o objeto social da empresa e a relação das receitas auferidas com as atividades-fim.

Exceções à Regra Geral

É importante destacar que esta exclusão aplica-se apenas quando a locação de imóveis não constitui o objeto social principal da pessoa jurídica. Em casos onde a empresa tem como atividade principal a locação de imóveis próprios (como imobiliárias, holdings patrimoniais ou administradoras de imóveis), essas receitas deverão compor a base de cálculo da CPRB, caso a empresa esteja sujeita a essa contribuição substitutiva.

Além disso, a exclusão é válida exclusivamente para a locação de bens imóveis próprios. Receitas de administração, intermediação ou gestão de imóveis de terceiros possuem natureza de prestação de serviços e, portanto, compõem a base de cálculo da CPRB.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 268 – Cosit representa um importante esclarecimento sobre o alcance da base de cálculo da CPRB, ao delimitar que receitas acessórias como aluguéis de imóveis próprios, quando não relacionadas ao objeto social principal da empresa, não integram o conceito de receita bruta para fins desta contribuição substitutiva.

Este entendimento está alinhado com a interpretação da Receita Federal sobre o conceito de receita bruta tributável, como já havia sido sinalizado no Parecer Normativo RFB nº 3/2012 e em outras soluções de consulta sobre o tema.

Vale ressaltar que, embora a Locação de imóveis próprios na CPRB tenha sido objeto desta solução específica, o mesmo raciocínio pode ser aplicado a outras receitas acessórias não relacionadas ao objeto social principal da empresa, como receitas financeiras e recuperação de despesas.

As empresas que optaram pela desoneração da folha de pagamentos devem manter-se atentas à correta composição da base de cálculo da CPRB, observando o conceito de receita bruta aplicável a esta contribuição e as orientações da Receita Federal sobre o tema.

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