A permuta de imóveis no lucro presumido gera diversos questionamentos sobre a forma correta de tributação. A Solução de Consulta Cosit nº 207, de 11 de julho de 2014, trouxe esclarecimentos importantes sobre o tema, determinando que tanto o valor do imóvel recebido quanto a torna devem compor a receita bruta para fins de IRPJ e CSLL.
Detalhes da Solução de Consulta nº 207/2014 – Cosit
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 207/2014
- Data de publicação: 11 de julho de 2014
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
A consulta foi apresentada por uma pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, que buscava esclarecimentos sobre a tributação na operação de permuta de imóveis. A empresa questionava se apenas a torna recebida deveria ser considerada como receita tributável ou se o valor dos imóveis permutados também deveria ser incluído na base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS/Pasep e da Cofins.
Contexto da permuta de imóveis
A operação analisada consistia na entrega de um terreno classificado no ativo circulante da consulente, recebendo em troca 50% do valor em unidades imobiliárias a construir e 50% em espécie (torna). A formalização seria feita por escritura de compra e venda com quitação do preço e simultânea lavratura de escritura pública de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento das unidades futuras.
A consulente baseava seu entendimento na Instrução Normativa SRF nº 107, de 1988, que trata da permuta de imóveis para fins de lucro real, alegando que esta deveria ser aplicada também ao regime do lucro presumido.
Permuta de imóveis e sua natureza jurídica
Um dos pontos fundamentais esclarecidos pela Solução de Consulta refere-se à natureza jurídica da permuta de imóveis no lucro presumido. De acordo com o art. 533 do Código Civil, a permuta (troca) está sujeita às mesmas disposições referentes à compra e venda:
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Assim, a permuta produz os mesmos reflexos patrimoniais, contábeis e fiscais da venda, configurando fato gerador de receita e, consequentemente, gerando reflexos na esfera tributária.
Composição da receita bruta no Lucro Presumido
A base de cálculo do IRPJ no regime de lucro presumido é determinada pela aplicação de um percentual sobre a receita bruta, conforme art. 518 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/1999). A definição de receita bruta para esse regime é dada pelo art. 519, que remete ao art. 224 do mesmo regulamento:
“Art. 224. A receita bruta das vendas e serviços compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia.”
Considerando que a permuta de imóveis no lucro presumido equipara-se à compra e venda, e que a receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, fica evidente que o valor do imóvel recebido em uma permuta compõe a receita bruta para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.
IN SRF nº 107/1988 não se aplica ao Lucro Presumido
A Solução de Consulta esclareceu que a Instrução Normativa SRF nº 107, de 1988, invocada pela consulente, não se aplica às empresas tributadas pelo lucro presumido. Isso é evidenciado pela própria ementa da Instrução Normativa, que menciona expressamente sua aplicação à “determinação do lucro real das pessoas jurídicas”.
A inaplicabilidade da IN SRF nº 107/1988 ao lucro presumido decorre não apenas da interpretação literal da ementa, mas da verificação sistemática do seu texto. Em todas as situações reguladas por essa norma, ocorre a apuração de lucro na forma de receita menos custo, metodologia incompatível com o regime de lucro presumido, em que o lucro é obtido por presunção legal, a partir de percentual pré-definido aplicado sobre a receita bruta.
Diferenças na apuração entre os regimes de tributação
Na sistemática da IN SRF nº 107/1988, aplicável ao lucro real, os valores dos imóveis permutados são tratados como receitas e custos, conforme sejam recebidos ou entregues, respectivamente. A torna é um valor adicionado às receitas, mas não constitui a única receita.
Por estas razões, nos casos de permuta sem torna, conforme item 2.1.1 da IN SRF nº 107/1988, inexiste resultado a tributar no lucro real, porque o valor contábil do imóvel que ingressa no patrimônio (recebido) é igual ao valor do imóvel baixado (entregue), fazendo com que os lançamentos se anulem em termos de resultado. No entanto, isso não significa isenção ou desoneração relativamente à receita, mas sim inexistência de base de cálculo pelo regime de tributação do lucro real.
Já no regime de permuta de imóveis no lucro presumido, não há essa compensação automática entre custo e receita, pois o lucro é determinado pela aplicação de um percentual sobre a receita bruta, independentemente dos custos efetivos da operação.
Entendimento da Receita Federal
Com base na análise jurídica apresentada, a Solução de Consulta concluiu que na operação de permuta de imóveis com recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta para fins de incidência do IRPJ e CSLL:
- O valor da torna recebida;
- O preço do imóvel recebido em permuta.
Cabe mencionar que esse entendimento está em harmonia com a Solução de Divergência nº 7, de 1º de dezembro de 2010, emitida pela Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), que reformou as Soluções de Consulta nº 230/2008 e 241/2008, citadas pela consulente.
Quanto à Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins
Na Solução de Consulta, a parte referente à tributação do PIS/Pasep e Cofins foi declarada ineficaz por não atender aos requisitos formais, uma vez que a consulente não indicou os dispositivos da legislação tributária sobre cuja aplicação havia dúvida.
No entanto, é importante destacar que, de acordo com o art. 3º da Lei nº 9.718/1998, o faturamento para fins de incidência das contribuições para o PIS/Pasep e Cofins corresponde à receita bruta da pessoa jurídica. Além disso, o art. 16 do Decreto nº 4.524/2002 estabelece que, na hipótese de atividade imobiliária, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda da unidade imobiliária, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto pela legislação do Imposto de Renda.
Assim, embora não haja manifestação formal sobre o assunto na Solução de Consulta, é razoável inferir que, sendo a permuta de imóveis no lucro presumido equiparada à venda para fins de IRPJ e CSLL, o mesmo entendimento se aplicaria para PIS/Pasep e Cofins.
Para mais informações, recomenda-se acessar na íntegra a Solução de Consulta nº 207/2014 no portal da Receita Federal.
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