Imposto de Renda na Cessão Gratuita de Imóvel a Filho para Aluguel a Terceiros

O Imposto de Renda na Cessão Gratuita de Imóvel a Filho para posterior aluguel a terceiros tem regras específicas para determinar quem deve declarar os rendimentos e recolher o tributo. A Receita Federal do Brasil esclareceu diversos pontos sobre este tema na Solução de Consulta nº 93 – Cosit, publicada em 25 de março de 2019, que trazemos para análise neste artigo.

Identificação da Norma

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: nº 93 – Cosit
• Data de publicação: 25 de março de 2019
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Contexto da Consulta

Um contribuinte que recebeu um imóvel em cessão gratuita de seus pais consultou a Receita Federal sobre como proceder quanto à declaração de rendimentos de aluguel caso decidisse alugar esse imóvel a terceiros. A dúvida central era identificar o verdadeiro contribuinte do IRPF nessa relação – se o proprietário original (pais) ou o cessionário (filho).

A questão envolve dois momentos distintos: a cessão gratuita do imóvel ao filho (relação entre pais e filho) e o posterior aluguel do imóvel a terceiros (relação tributável). Para responder adequadamente, a Receita Federal analisou a legislação pertinente e definiu quem é o responsável pelo recolhimento do Imposto de Renda nessas situações.

Fundamentação Legal

A orientação da Receita Federal baseou-se principalmente nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 43 e 45 – que define o contribuinte do imposto de renda como o titular da disponibilidade econômica ou jurídica;
• Lei nº 7.713/1988, art. 6º, inciso III – que estabelece a isenção do IRPF sobre o valor locativo do imóvel quando ocupado pelo proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou parentes de primeiro grau;
• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 565 – que define o contrato de locação;
• Decreto nº 3.000/1999 (RIR/1999), art. 49 – que trata da tributação de rendimentos de aluguel;
• Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, arts. 11, 30, 53 e 54 – que regulamenta a tributação de rendimentos de pessoas físicas.

Definição do Contribuinte do IRPF

O ponto central da consulta envolve a definição do contribuinte correto para o Imposto de Renda nas situações de cessão gratuita de imóvel a filho, com posterior locação a terceiros. A Solução de Consulta nº 93 – Cosit estabeleceu dois cenários distintos:

Cenário 1: Cessão Formalizada por Contrato

Quando a cessão gratuita do imóvel ao filho é formalizada por meio de contrato registrado em cartório, com cláusula que expressamente permite a locação do imóvel pelo cessionário, ocorre uma alteração do titular da disponibilidade da renda. Neste caso:

• O filho (cessionário) é considerado o titular dos rendimentos de aluguel;
• Cabe ao filho declarar esses rendimentos em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA);
• O filho é o contribuinte do IRPF correspondente aos aluguéis recebidos;
• Os rendimentos devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”.

Cenário 2: Cessão Informal (Sem Contrato)

Por outro lado, quando a cessão gratuita ao filho é feita sem as formalidades contratuais legalmente estabelecidas:

• O proprietário original (pais) continua sendo o titular da disponibilidade dos rendimentos do aluguel;
• Os pais são considerados os contribuintes do IRPF;
• Os pais devem declarar os rendimentos de aluguel em sua DAA;
• O repasse de valores ao filho (ainda que este receba diretamente o pagamento) é configurado como doação;
• Os pais devem declarar os valores correspondentes ao aluguel repassado ao filho como “doação de numerários”.

Obrigações Fiscais Decorrentes

Em ambos os cenários apresentados, é importante observar as seguintes obrigações fiscais:

1. Carnê-Leão: O contribuinte (seja o filho ou os pais, dependendo do cenário) deve apurar a base de cálculo sujeita ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), no caso de rendimentos de alugueis pagos por pessoa física.
2. Declaração de Ajuste Anual: Os rendimentos de aluguel devem integrar a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual, sendo o imposto pago mensalmente considerado antecipação do devido na declaração anual.
3. Documentação: É fundamental manter a documentação comprobatória da relação jurídica estabelecida, especialmente o contrato de cessão no caso do Cenário 1.

Isenção do Valor Locativo na Cessão Gratuita

É importante destacar que, nos termos do inciso III do art. 6º da Lei nº 7.713/1988, está isento do Imposto de Renda na Cessão Gratuita de Imóvel a Filho o valor locativo do imóvel quando cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou parentes de primeiro grau. Porém, esta isenção aplica-se apenas ao valor que seria devido pela ocupação do imóvel (valor locativo), não aos rendimentos de aluguel quando o imóvel é locado a terceiros.

Inclusive, quando o imóvel é cedido gratuitamente a pessoas que não sejam cônjuge ou parentes de primeiro grau, o valor locativo será tributável, considerando-se como base de cálculo 10% do valor venal do imóvel cedido ou o valor constante na guia do IPTU.

Implicações Práticas

As orientações da Receita Federal trazem implicações práticas importantes para famílias que compartilham a gestão de imóveis:

• A formalização da cessão via contrato registrado é crucial para estabelecer o filho como contribuinte;
• Sem a formalização adequada, mesmo que o filho receba diretamente os aluguéis, o proprietário deverá declará-los e tributá-los;
• A formalização pode trazer vantagens em termos de planejamento tributário familiar, dependendo da faixa de renda e alíquota efetiva de cada membro da família.

Para proprietários que desejam permitir que seus filhos administrem e usufruam de imóveis sem transferir a propriedade, a formalização do contrato de cessão gratuita com permissão expressa para locação é fundamental para evitar questionamentos fiscais futuros.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 93 – Cosit trouxe importante esclarecimento sobre o Imposto de Renda na Cessão Gratuita de Imóvel a Filho para posterior locação. Ficou claro que a formalização jurídica da relação é determinante para a definição do contribuinte do IRPF sobre os rendimentos de aluguel.

Vale ressaltar que a opção por formalizar ou não a cessão deve considerar diversos aspectos familiares e tributários, não se limitando apenas à questão do Imposto de Renda. Relações jurídicas claras e bem documentadas sempre proporcionam maior segurança jurídica e fiscal para todos os envolvidos.

Navegue pela Complexidade Tributária com Inteligência Artificial

Questões como o Imposto de Renda na Cessão Gratuita de Imóvel a Filho demonstram como a TAIS pode reduzir em 73% seu tempo de pesquisa tributária, oferecendo respostas precisas e contextualizadas instantaneamente.

Conheça a TAIS