A Dedução de despesas em aluguéis é um tema relevante para proprietários de imóveis que auferem rendimentos com locação. A Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu importantes aspectos sobre o tema por meio da Solução de Consulta COSIT nº 116, de 26 de março de 2019, que traz orientações valiosas sobre quais despesas podem ser deduzidas e como proceder quando há excedentes.
Entendendo a Solução de Consulta nº 116/2019
A consulta foi formulada por um proprietário de imóvel situado em Ilhabela/SP, que o aluga por temporada para pessoas físicas. No documento, ele questiona a possibilidade de deduzir despesas como IPTU, taxa de lixo, comissões pagas a intermediadores dos contratos de locação e taxa de manutenção da Associação de Proprietários da base de cálculo mensal do Imposto de Renda da Pessoa Física (carnê-leão).
A RFB esclareceu pontos fundamentais sobre a dedução de despesas em aluguéis, destacando quais gastos podem ser abatidos e como proceder quando o valor das despesas supera o rendimento auferido em determinado mês.
Despesas dedutíveis da base de cálculo do carnê-leão
De acordo com o art. 14 da Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, podem ser excluídos da base de cálculo do carnê-leão os seguintes encargos, desde que o ônus tenha sido exclusivamente do locador:
- Impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento (como IPTU e taxa de coleta de lixo);
- Aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
- Despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
- Despesas de condomínio.
Despesas excedentes: como proceder
Um dos pontos mais relevantes da Solução de Consulta refere-se ao tratamento do excedente de despesas dedutíveis. A RFB esclareceu que quando os gastos dedutíveis superarem o valor dos rendimentos de aluguel recebidos em determinado mês, o excedente pode ser abatido nos meses subsequentes, desde que dentro do mesmo ano-calendário em que as receitas de aluguel do mesmo imóvel tenham sido auferidas.
Esta orientação representa uma importante vantagem para o contribuinte, que não perde o direito de deduzir integralmente suas despesas legítimas relacionadas ao imóvel locado, podendo aproveitá-las em outros meses do mesmo ano-calendário.
Taxa de manutenção de associações: não dedutível
Um ponto de destaque na decisão da RFB foi a impossibilidade de dedução de despesas com “taxa de manutenção da Associação de Proprietários” da base de cálculo do carnê-leão. A RFB esclareceu que as taxas dedutíveis são apenas aquelas compreendidas no conceito de tributo cobrado por uma atuação estatal específica, conforme disposto nos arts. 77 a 80 do Código Tributário Nacional (CTN).
A análise realizada pela autoridade fiscal distingue claramente condomínio de associação:
- Condomínio: Regulamentado pelos arts. 1314 a 1346 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), onde o bem pertence a mais de uma pessoa, há copropriedade, e o condômino é obrigado, na proporção de sua fração ideal, a contribuir para as despesas – estas são dedutíveis.
- Associação: Definida pelo art. 53 do Código Civil como união de pessoas organizadas para fins não econômicos, na qual não há direitos e obrigações recíprocos entre os associados – suas taxas não são dedutíveis.
Comissões vinculadas à locação do imóvel
A Solução de Consulta também abordou o tratamento tributário das comissões vinculadas à locação. A RFB esclareceu que estas despesas só podem ser deduzidas da base de cálculo do carnê-leão caso tenham como finalidade o pagamento de serviços de cobrança ou recebimento de rendimentos, conforme previsto no inciso III do art. 14 da Lei nº 7.739/1989.
Portanto, as comissões pagas a intermediários pela captação de locatários ou administração do imóvel podem ser enquadradas como despesas dedutíveis, desde que relacionadas diretamente à cobrança ou recebimento dos aluguéis.
Limite temporal para a dedução de despesas em aluguéis
É importante destacar que, conforme resposta à questão nº 421 do “Perguntas e Respostas do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física 2018” citada na Solução de Consulta, as despesas só podem ser deduzidas dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido. Não há previsão legal para transportar despesas excedentes para o ano-calendário seguinte.
Isso significa que o contribuinte deve planejar a utilização de suas deduções dentro do próprio exercício fiscal, especialmente quando possui despesas significativas como IPTU pago à vista no início do ano, mas recebe rendimentos de aluguel distribuídos ao longo dos meses.
Procedimentos práticos para declaração
Embora a Solução de Consulta tenha declarado ineficaz os questionamentos relacionados ao preenchimento da Declaração de Ajuste Anual (DAA) e do programa carnê-leão, é útil mencionar que estas informações podem ser encontradas no “Ajuda” do Programa Gerador da DAA e do Programa Auxiliar Recolhimento Mensal Obrigatório (carnê-leão), disponíveis no site da Receita Federal.
De acordo com estes manuais, o aluguel deve ser declarado pelo valor líquido, já descontadas as despesas dedutíveis, quando for o caso. Na DAA, estas informações são inseridas nos quadros “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular” e “Pagamentos Efetuados”.
Base legal e fonte para consulta
A Solução de Consulta nº 116/2019 baseou-se nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14;
- Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, arts. 30 e 31;
- Código Tributário Nacional, arts. 77 a 80 (conceito de taxas);
- Código Civil, arts. 1314 a 1346 (condomínio) e art. 53 (associações).
O inteiro teor da Solução de Consulta COSIT nº 116/2019 está disponível para consulta no site da Receita Federal.
Conclusão
A dedução de despesas em aluguéis representa um importante mecanismo para redução da carga tributária incidente sobre os rendimentos provenientes de locação. No entanto, é fundamental conhecer quais despesas são efetivamente dedutíveis e como proceder quando há excedentes.
A Solução de Consulta nº 116/2019 trouxe esclarecimentos valiosos, confirmando que despesas excedentes podem ser aproveitadas nos meses seguintes do mesmo ano-calendário e estabelecendo limites claros sobre quais taxas podem ou não ser deduzidas.
Para os proprietários de imóveis que auferem rendimentos de aluguel, estas orientações são fundamentais para o correto cumprimento das obrigações tributárias e para o planejamento financeiro adequado, evitando surpresas desagradáveis na declaração de ajuste anual do imposto de renda.
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