A isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóvel por entidades sem fins lucrativos é um tema que gera muitas dúvidas entre os gestores dessas instituições. Afinal, a alienação de um bem imóvel gera ganho de capital e isso poderia, em tese, comprometer o benefício fiscal dessas organizações. A Receita Federal esclareceu este tema por meio da Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.002, de 11 de junho de 2018.
Entendendo a Solução de Consulta sobre isenção tributária
A Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.002/2018 abordou um questionamento específico: uma entidade sem fins lucrativos, enquadrada no artigo 15 da Lei nº 9.532/1997, pretendia alienar um imóvel de sua propriedade, devidamente registrado em seu ativo imobilizado, através de permuta com torna (parte em área construída e parte em dinheiro). A dúvida era se essa operação ficaria sujeita à apuração de ganho de capital e, consequentemente, ao pagamento do imposto de renda.
O órgão consultivo da Receita Federal estabeleceu que:
“O ganho de capital auferido pela venda de imóvel, por entidade prevista no art. 15 da Lei nº 9.532, de 1997, sendo todo o resultado obtido com a operação revertido para os objetivos sociais da entidade, quando se trate de situação eventual e não configure ato de natureza econômico-financeira, não prejudica a isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica, caso os demais requisitos legais sejam cumpridos.”
O mesmo entendimento foi aplicado em relação à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), com base em vinculação à Solução de Consulta nº 70, de 23 de janeiro de 2017.
Requisitos para manter a isenção tributária na venda de imóveis
Para que a isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóvel por entidades sem fins lucrativos seja mantida, devem ser observados três requisitos fundamentais:
- Destinação integral do recurso: todo o resultado obtido com a venda deve ser revertido para os objetivos sociais da entidade;
- Eventualidade da operação: a venda deve ser uma situação pontual, não habitual;
- Ausência de finalidade econômico-financeira: a operação não pode configurar atividade de natureza comercial.
Além disso, a entidade deve continuar cumprindo todos os demais requisitos legais previstos no artigo 15 da Lei nº 9.532/1997 para manutenção da isenção tributária.
Base legal para isenção tributária de entidades sem fins lucrativos
As entidades sem fins lucrativos são reguladas pelo artigo 15 da Lei nº 9.532/1997, que estabelece:
“Consideram-se isentas as instituições de caráter filantrópico, recreativo, cultural e científico e as associações civis que prestem os serviços para os quais houverem sido instituídas e os coloquem à disposição do grupo de pessoas a que se destinam, sem fins lucrativos.”
Esta isenção aplica-se exclusivamente ao IRPJ e à CSLL, conforme dispõe o §1º do mesmo artigo. Já o §2º esclarece que “não estão abrangidos pela isenção do imposto de renda os rendimentos e ganhos de capital auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável”.
Entretanto, como a lei não menciona especificamente os ganhos de capital oriundos da venda de imóveis, gerou-se a dúvida que motivou a consulta analisada.
Diferença entre ganho de capital na venda de imóveis e em aplicações financeiras
É importante destacar que a isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóvel por entidades sem fins lucrativos tem tratamento diferente dos rendimentos e ganhos de capital em aplicações financeiras.
Enquanto os ganhos em aplicações financeiras estão expressamente excluídos da isenção pelo §2º do art. 15 da Lei nº 9.532/1997, a venda eventual de imóveis com destinação integral dos recursos aos objetivos sociais da entidade não prejudica o benefício fiscal.
Essa distinção foi confirmada pela Receita Federal na Solução de Consulta analisada, que vinculou seu entendimento à Solução de Consulta Cosit nº 70/2017.
Quando a venda de imóvel pode prejudicar a isenção
A Solução de Consulta esclarece situações em que a venda de imóveis pode caracterizar atividade econômica e, consequentemente, prejudicar a isenção:
“A compra e venda habitual de imóveis ou a prática de loteamento ou desmembramento de terreno em diversas partes para venda, com intenção de lucro, desvirtua a condição de entidade sem fins lucrativos, já que configura exploração de atividade claramente econômica, típica de sociedade imobiliária.”
Esse entendimento está alinhado com o Parecer Normativo CST nº 162, de 11 de setembro de 1974, citado na Solução de Consulta, que estabelece que as entidades não podem se servir da exceção tributária para, “em condições privilegiadas e extravasando a órbita de seus objetivos, praticar atos de natureza econômico-financeira, concorrendo com organizações que não gozem da isenção”.
Fundamentação legal completa
A isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóvel por entidades sem fins lucrativos é baseada na seguinte legislação e jurisprudência administrativa:
- Lei nº 9.532, de 1997, art. 12, §§ 2º e 3º, e art. 15;
- Decreto nº 3.000, de 1999, art. 170, § 3º, I a V e art. 174;
- Parecer Normativo CST nº 162, de 1974;
- Solução de Consulta Cosit nº 70, de 23 de janeiro de 2017;
- Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.002, de 11 de junho de 2018.
Requisitos gerais para manutenção da isenção
Além dos requisitos específicos para a venda de imóveis, as entidades sem fins lucrativos devem observar os seguintes requisitos gerais para manutenção da isenção tributária, conforme o §2º do art. 12 da Lei nº 9.532/1997 (aplicável por força do §3º do art. 15):
- Não remunerar, por qualquer forma, seus dirigentes pelos serviços prestados (com exceções previstas na legislação mais recente);
- Aplicar integralmente seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos sociais;
- Manter escrituração completa de suas receitas e despesas em livros revestidos das formalidades que assegurem a respectiva exatidão;
- Conservar em boa ordem, pelo prazo de cinco anos, os documentos que comprovem a origem de suas receitas e a efetivação de suas despesas, bem como a realização de quaisquer outros atos ou operações que venham a modificar sua situação patrimonial;
- Apresentar, anualmente, Declaração de Rendimentos, em conformidade com o disposto em ato da Secretaria da Receita Federal.
Além disso, o §3º do art. 12 considera entidade sem fins lucrativos aquela que não apresente superávit em suas contas ou, caso o apresente em determinado exercício, destine referido resultado, integralmente, à manutenção e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais.
Recomendações práticas para entidades sem fins lucrativos
Para as entidades sem fins lucrativos que pretendem realizar a venda de imóveis e manter a isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóvel por entidades sem fins lucrativos, recomenda-se:
- Documentar formalmente a decisão de venda do imóvel, com justificativa alinhada aos objetivos sociais;
- Registrar em ata a destinação específica que será dada aos recursos obtidos;
- Manter contabilidade rigorosa que demonstre a efetiva aplicação dos recursos nos objetivos sociais;
- Evitar operações consecutivas ou habituais de compra e venda de imóveis;
- Não realizar parcelamento do terreno com finalidade comercial de loteamento;
- Consultar um especialista tributário antes de realizar operações de maior complexidade.
É importante ressaltar que cada caso tem suas peculiaridades e a análise da Receita Federal considera as circunstâncias específicas de cada situação.
Conclusão: segurança jurídica para entidades sem fins lucrativos
A Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.002/2018 trouxe maior segurança jurídica para as entidades sem fins lucrativos que, eventualmente, precisam alienar imóveis do seu patrimônio. Ficou claro que, desde que a operação seja eventual, que todo o resultado seja aplicado nos objetivos sociais e que não configure atividade econômica, a isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóvel por entidades sem fins lucrativos permanece válida.
Este entendimento é compatível com a finalidade da isenção, que é justamente estimular e facilitar as atividades dessas instituições que desempenham papel relevante na sociedade.
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