Tributação de imóveis no Lucro Presumido: compra, venda e locação

A tributação de imóveis no lucro presumido é um tema que gera muitas dúvidas entre empresários do setor imobiliário, especialmente quando há mudança na destinação dos imóveis. A Receita Federal trouxe esclarecimentos importantes sobre este assunto através da Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, detalhando o tratamento tributário adequado para diferentes situações envolvendo imóveis próprios.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: COSIT nº 7, de 4 de março de 2021
Data de publicação: 11/03/2021 (DOU, seção 1, pág. 54)
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da Consulta

A Solução de Consulta aborda uma questão comum no mercado imobiliário: como deve ser tributada a venda de imóveis próprios por empresas optantes pelo Lucro Presumido, especialmente quando esses imóveis foram anteriormente utilizados para locação (classificados no ativo imobilizado) e posteriormente são destinados à venda?

Este entendimento é crucial para determinar se a receita da venda deve ser tratada como receita operacional (aplicando-se os percentuais de presunção) ou como ganho de capital (com tributação pelo valor total do ganho).

Principais Disposições

Tributação no IRPJ

Para fins de tributação de imóveis no Lucro Presumido, a Receita Federal esclareceu que a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, quando constitui objeto social da empresa, submete-se ao percentual de presunção de 8% para cálculo do IRPJ.

Importante destacar que essa forma de tributação permanece válida mesmo se os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que essa atividade (locação) também faça parte do objeto social da empresa. Nesse caso, tanto as receitas de locação quanto as de venda compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

Tributação na CSLL

Para a CSLL, aplica-se lógica semelhante, com a diferença de que o percentual de presunção é de 12%. A receita da venda de imóveis próprios será considerada receita bruta quando essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados para locação anteriormente.

Tributação de PIS e COFINS

A empresa que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária de compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa:

• Contribuição para o PIS/PASEP: alíquota de 0,65%
• COFINS: alíquota de 3%

Essas alíquotas se aplicam sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo quando estes tenham sido utilizados para locação anteriormente e, portanto, tenham sido classificados no ativo imobilizado naquele período.

Tratamento de Ganho de Capital

Por outro lado, a consulta também esclarece que quando a venda de imóveis não constitui objeto social da empresa, o tratamento é diferente: a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda, deve ser tratada como ganho de capital.

Neste caso, o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o valor contábil) é acrescido integralmente à base de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção.

Impactos Práticos para Empresas Imobiliárias

A tributação de imóveis no Lucro Presumido traz consequências diretas para o planejamento tributário das empresas do setor:

1. Definição clara do objeto social: É fundamental que o objeto social da empresa reflita com precisão suas atividades econômicas, seja de compra e venda de imóveis, locação, ou ambas.
2. Classificação contábil adequada: A correta classificação dos imóveis no ativo da empresa (circulante ou não circulante) é determinante para o tratamento tributário.
3. Flexibilidade operacional: Empresas que têm tanto a locação quanto a venda de imóveis em seu objeto social possuem maior flexibilidade para alterar a destinação dos imóveis conforme as condições de mercado, sem impactos tributários negativos.
4. Economia tributária potencial: Ao incluir ambas as atividades no objeto social, a empresa pode converter imóveis de locação para venda mantendo o benefício da tributação pela receita bruta com aplicação dos percentuais de presunção.

Análise Comparativa das Situações

A tabela abaixo resume as diferentes situações e seus respectivos tratamentos tributários:

Fundamentos Legais

O entendimento apresentado na Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 baseia-se nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 6.404/1976, art. 179, IV (classificação contábil)
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, arts. 11 e 12 (conceito de receita bruta)
• Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29 (base de cálculo do Lucro Presumido)
• Lei nº 9.718/1996, arts. 2º e 3º (base de cálculo de PIS e COFINS)
• Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34 e 215 (aplicação dos percentuais de presunção)

Considerações Finais

A correta interpretação sobre a tributação de imóveis no Lucro Presumido pode significar uma economia tributária substancial para empresas do setor imobiliário. É fundamental analisar atentamente o objeto social da empresa e a classificação contábil dos imóveis para determinar o tratamento tributário adequado.

Empresas que atuam com locação e venda de imóveis devem assegurar que ambas as atividades estejam expressamente previstas em seu objeto social, permitindo assim maior flexibilidade operacional e tratamento tributário mais favorável na eventual mudança de destinação dos imóveis.

Finalmente, é importante ressaltar que esta consulta vincula-se à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, que estabelece os parâmetros a serem seguidos pelos auditores fiscais em todo o território nacional, trazendo maior segurança jurídica para os contribuintes que se encontram nas situações descritas.

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